コロナ融資が返済不能となっても企業再生可能な国策支援を
コロナウィルスにかかわる緊急事態宣言で、大型商業施設に対して休業要請するのに、一日20万円の協力金支給って、事業者をばかにしてますよね。というご感想がありました。
（役人は、普段から企業に出向いたりしませんから、何も知りません。）
予算に限りがあるから、というのはわかりますが、足りるはずもない中途半端な支援をするくらいなら、
企業の自主判断に任せた方がよいかもしれません。
（反対に、飲食業の時短営業協力金は一日最大６万円と、とても手厚いです）
民間事業者に対してテレワークを推奨するのも、業種によっては難しい場合もありますし、反発を招きやすいところです。
（役所自身がテレワークが可能な業種で、人余りだから、ということなんでしょうが、民間に一律で強いるのもどうかと思います）
申し込んでも協力金や給付金がなかなか出ない。決済に間に合わないのなら意味がないという批判もあります。
長引く緊急事態宣言の影響で経済活動は萎縮し、中小企業の経営は悪化する一方です。
コロナ融資の返済ができなくなり代位弁済となった場合でも、金融機関の信用毀損とならずに企業再建できるような、国策による支援が求められています。
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ごもっともな意見だと思います。具体的な施策を作るのは実務を担当している役人ですが、サラリーマンで企業経営を知らないために、表題のような的外れになります。
（役人は、普段から企業に出向いたりしませんから、何も知りません。）
予算に限りがあるから、というのはわかりますが、足りるはずもない中途半端な支援をするくらいなら、
企業の自主判断に任せた方がよいかもしれません。
（反対に、飲食業の時短営業協力金は一日最大６万円と、とても手厚いです）
民間事業者に対してテレワークを推奨するのも、業種によっては難しい場合もありますし、反発を招きやすいところです。
（役所自身がテレワークが可能な業種で、人余りだから、ということなんでしょうが、民間に一律で強いるのもどうかと思います）
申し込んでも協力金や給付金がなかなか出ない。決済に間に合わないのなら意味がないという批判もあります。
長引く緊急事態宣言の影響で経済活動は萎縮し、中小企業の経営は悪化する一方です。
コロナ融資の返済ができなくなり代位弁済となった場合でも、金融機関の信用毀損とならずに企業再建できるような、国策による支援が求められています。
新年度となり、不動産業界向けの融資は回復するのか
４月から新年度になりましたが、金融機関の融資姿勢が今後どう変化するのか、特に、不動産業界をとりまく動向を教えてくださいというご質問がありました。
コロナ融資といっても、あくまで融資ですから、返済はしっかりと行わなければなりません。
据え置きで、実質無利息で借りられたまではよいですが、長期融資は収益で返済しなければならないのに、利益が出てないわけですから、基本的に返せません（残高が減りません）。
したがって、コロナ融資の返済が始まるタイミングで再び、同額または増額で借り替える必要が出てきます。今年度は、その対応に追われる一年となりそうです。
コロナ融資は、本来ならば資金繰りが悪化して倒産しているはずの企業を、国策で、ゾンビのように延命させるだけの結果となりました。
コロナ融資がさかんだった昨年度とは異なり、今年度は融資実績の落ち込みも見込まれますから、
その穴埋めとして、不動産業界向けの融資が徐々に回復してくる可能性がありますが、金融機関によって対応は分かれるでしょう。
最近の例ですと、不動産物件の新規融資をやらないかわりに、取引採算の改善を図ろうとして、固定金利特約期間が切れるタイミングを見計らって、既存取引先の融資金利を強引に引き上げようと画策するメガバンクもありますから、注意が必要です。
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昨年度は、コロナウィルスにかかわる二度の緊急事態宣言の発令と休業要請により、業績が悪化した企業に対する緊急融資（コロナ融資）が盛んに行われ、金融機関もその対応に追われた一年となりました。コロナ融資といっても、あくまで融資ですから、返済はしっかりと行わなければなりません。
据え置きで、実質無利息で借りられたまではよいですが、長期融資は収益で返済しなければならないのに、利益が出てないわけですから、基本的に返せません（残高が減りません）。
したがって、コロナ融資の返済が始まるタイミングで再び、同額または増額で借り替える必要が出てきます。今年度は、その対応に追われる一年となりそうです。
コロナ融資は、本来ならば資金繰りが悪化して倒産しているはずの企業を、国策で、ゾンビのように延命させるだけの結果となりました。
コロナ融資がさかんだった昨年度とは異なり、今年度は融資実績の落ち込みも見込まれますから、
その穴埋めとして、不動産業界向けの融資が徐々に回復してくる可能性がありますが、金融機関によって対応は分かれるでしょう。
最近の例ですと、不動産物件の新規融資をやらないかわりに、取引採算の改善を図ろうとして、固定金利特約期間が切れるタイミングを見計らって、既存取引先の融資金利を強引に引き上げようと画策するメガバンクもありますから、注意が必要です。
事務所として借りる場合、安ければいいというニーズもある
23区内で駅徒歩5分以内であれば、築不詳のボロアパートで中をメンテしなくても、それなりの高い家賃で入居が決まるから、うらやましいですねというご感想がありました。
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賃貸物件を借りる側からすれば、駅から近くであれば、どんなに古くて汚くても、部屋が狭くても構わないという人は、いると思います。
都心部であれば、家賃もそれなりに高くても決まるのでしょう。
反対に、都市部で駅から遠い場合、古くて汚くて部屋が狭いなら敬遠されるかもしれませんが、
とにかく家賃さえ安いのであれば構わない、という人もいます。
例えば、東京の23区内であれば、駅から遠い辺境ではダメなのかというと、そうでもありません。
具体例をあげると、個人タクシーの運転手は23区内（三鷹、武蔵野を含む）で営業したいという場合に、事務所（拠点）を23区内に構えないといけませんから、
家族が千葉や埼玉、神奈川在住の場合
、23区内の辺境でも構わないというニーズがあり、家賃さえ安ければ借りてくれるのです。
築古のボロ物件だと、リフォームをして綺麗にしないといけないと思いがちですが、
家賃とニーズのバランスさえあえば、かえって、そのまま何もしなくても決まることがあるのです。
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業者から耳寄りな物件情報を得るにはどうすればよいか
業者から、耳寄りな物件情報を得るにはどうすればよいですか？というご質問がありました。
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内容的に外れ、利回り的に外れ、金額的に外れだと思っても、嫌な顔をせずに、どんな物件でも、買う、と言ってくれるならば、業者にとっては都合がよいです。
それを繰り返すうちに、どんどんと新しい物件情報が入ってくるようになります。
（業者が出す物件情報、というのは、業者が売りたい物件であって、基本的に外れが多いです。10に一つくらい当たりがあればよいだろうと、何でも買う、ということを繰り返して、倒産したメガ大家さんがいますので、注意が必要です）
（新築であれば、建設業者が土地を仕入れる段階で、物件を買わないか的な打診があれば、そうなっています）
（あの人ならば何とか物件を再生してくれるだろうと、業者に頼られるようになると、ボロ物件の情報がたくさん入ってくるようになりますが、傾いていたりなどで再生不可能だったり、再生にカネと時間がかかりすぎる場合もありますから、注意が必要です）
物件を購入するためのグループを作って、自分が買わなくてもメンバーの誰かが買う、という仕組みを作る手法があります。
キラキラ大家の主宰する高額塾やLINE@などで採用されることが多いですが、主宰者が裏でリベートを貰ってるのではと疑心暗鬼になり、たいがい自己崩壊します。
不動産経営のやり方は人それぞれですので、業者のいいなりにならず、自分流を確立させることも重要です。
銀行員は基本的に、短期間での無理な規模拡大を嫌いますから、ゆっくり時間をかけていけばよいかと思っています。
物件を購入するためのグループを作って、自分が買わなくてもメンバーの誰かが買う、という仕組みを作る手法があります。
キラキラ大家の主宰する高額塾やLINE@などで採用されることが多いですが、主宰者が裏でリベートを貰ってるのではと疑心暗鬼になり、たいがい自己崩壊します。
不動産経営のやり方は人それぞれですので、業者のいいなりにならず、自分流を確立させることも重要です。
銀行員は基本的に、短期間での無理な規模拡大を嫌いますから、ゆっくり時間をかけていけばよいかと思っています。
どんな物件でも、一つくらいは良くない点がある
利回りが15%以上で、徒歩５分以内で、積算オーバーの物件を、できれば都内で買いたいのですが、なかなか見つかりませんよね、というご感想がありました。
もしあったならば、業者が先に買って、違う業者に転売しようとします。業者間で転売を繰り返すうちに、エンドに出てくる頃には、ごく普通の、平凡な利回りの物件になってしまうでしょう。
表題のような物件が欲しければ、業者が嫌う（再建築不可、未登記建物あり、建ぺい容積率オーバー、借地権、旗竿地、耐用年数オーバー、擁壁崖地、高圧電線あり、水路あり、市街化調整区域、井戸あり、前面道路２m以下、狭小60平米以下）など、何らかの悪条件を呑むか、
地方物件を探すしかない、と思います。
実際のところ、大家さんが持っている物件も、すべての条件が揃った八方美人的な物件というのはなくて、何か一つくらいは、他人には言えない欠点があるものです（見栄をはって、それを敢えて、言おうとはせず、黙っています）。
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そんな物件は、いつの時代も、エンド向きには永遠にでてこないと思います。
もしあったならば、業者が先に買って、違う業者に転売しようとします。業者間で転売を繰り返すうちに、エンドに出てくる頃には、ごく普通の、平凡な利回りの物件になってしまうでしょう。
表題のような物件が欲しければ、業者が嫌う（再建築不可、未登記建物あり、建ぺい容積率オーバー、借地権、旗竿地、耐用年数オーバー、擁壁崖地、高圧電線あり、水路あり、市街化調整区域、井戸あり、前面道路２m以下、狭小60平米以下）など、何らかの悪条件を呑むか、
地方物件を探すしかない、と思います。
実際のところ、大家さんが持っている物件も、すべての条件が揃った八方美人的な物件というのはなくて、何か一つくらいは、他人には言えない欠点があるものです（見栄をはって、それを敢えて、言おうとはせず、黙っています）。
だからこその、高利回り、でもあります。
その欠点をカバーし、満室経営をするだけの大家力が、求められているのです。
不動産業者でさえも、よい物件情報はなかなか得られないのに、エンド向けに情報を出すはずがありません。考えが甘いです。
（不動産業者のところにも、毎日のように、他の不動産業者から、こんな物件があるけど買い取らないか、的な電話がかかってくるようですが、たいがいはエンド価格で、ろくなものがないようです）
その欠点をカバーし、満室経営をするだけの大家力が、求められているのです。
不動産業者でさえも、よい物件情報はなかなか得られないのに、エンド向けに情報を出すはずがありません。考えが甘いです。
（不動産業者のところにも、毎日のように、他の不動産業者から、こんな物件があるけど買い取らないか、的な電話がかかってくるようですが、たいがいはエンド価格で、ろくなものがないようです）
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銀行員が信じて疑わない、関係子会社の保証があるからOKという論法
前回ブログで、銀行の住宅ローンやアパートローンの場合、属性をみて物件の担保評価額以上に融資することがある、とのことですが、銀行にとっては無担保融資となり回収リスクがあると思いますが、大丈夫なのでしょうか？というご質問がありました。
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銀行の住宅ローンやアパートローンの場合、銀行の子会社（関係保証会社）の保証をつける、というのが一般的です。
例えば、●●銀保証、という子会社があって、その保証をつけることで、万が一のときでも融資金を全額回収できるので、物件の担保評価額以上の融資をしたとしても無担保部分も含めて回収できるからOK、という論法です。
住宅ローンやアパートローンを借り入れるときに、保証料を支払うかと思いますが、それが子会社の●●銀保証の収益となり、貸し倒れた際の代位弁済の原資となります。
住宅ローンやアパートローンは、子会社である●●銀保証、に審査を丸投げして、保証がおりれば融資が承認される、という仕組みをとります。事前審査と本審査の２つがあり、事前審査の場合、一週間くらいで回答がでるので、不動産業者にとっては、ありがたい仕組みです。
属性をみて物件の担保評価額以上に融資する、という場合には、サラリーマン年収の30%〜40%を融資の返済原資としてあてにしてるでしょうから、会社を辞めてもらっては困りますw
少なくとも、融資実行までは、会社を辞めないようにしましょう（融資がでてしまえば、しらっと辞めて大丈夫かも、ですw）
さて、ここで疑問となるのが、子会社の保証があるからOK、という論法です。関連会社なのだから、銀行のグループ全体ではロスなんじゃないの？、と考えるのが、世間一般の常識でしょう。
しかしながら、働いてる銀行員たちは、不勉強で、かつ世間非常識ですから、そんなことは一秒たりとも考えたりしません。
自分の身の回りのことしか考えず、自分の支店の成績さえ良ければいい、としか思わないのです。（銀行員、ダメダメですねw）
さて、他行からみた場合、はどうでしょうか？ 銀行の子会社の保証があったからといって、だから何なの？ ってなものです。
物件の担保評価額以上に融資がでている場合は、担保不足、とみなします。関連子会社の保証、などというのは、これっぽっちも評価しません。
信用保証協会の保証、であれば外部機関なので担保不足部分の保全もカバーされているとみなしますが、そうではないので、無担保融資部分については回収リスクがある、と評価されてしまうのです。
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エンド向きの住宅ローンやアパートローンには落とし穴がある
銀行融資が通らないと不動産売買が成立しないし、仲介手数料もとれないので、不動産業者はエンド向きの住宅ローンやアパートローンに群がってきますが、使い方を間違えると、ジ・エンドになります。
住宅ローンは消費性資金、アパートローンは事業性資金、という位置づけになります。
消費性資金というのは、事業でない、すなわち、エンド向きということです 。
エンド向きというのは、続きがない（最後である）わけで、持ち家の場合は、属性を活かして物件の担保評価額以上に住宅ローンを借入れしていることが多く、過大な負債を抱えて、文字通り、ジエンド、になってしまいます。
不動産業者も、次の新規借り入れが見込めないことを知っていますが、契約成立を優先して、黙っています。
エンドなんだから高く売って、損させても構わないよね、と割り切っているのです。日本全国、そういう事例であふれかえっています。
アパートローンは本来、事業性資金のはずですが、2000年代に住宅ローンの延長線上で開発された経緯があり、地銀などでは、住宅ローンの担当者が窓口となっていることが多いです。
不動産業者の対応窓口として一本化したい、という思惑もあります。
事業性資金のはずですが、住宅ローンと同様に、属性をみて、物件の担保評価額以上に融資することがありますから、ジエンド（一回限り）となりやすいです。
アパートローンも住宅ローンも危険な落とし穴がいっぱいなので、不動産経営者であれば注意して、利用しないといけません。
