新築 フロンさんの銀行融資Q&A

元某大手銀行で融資業務、貸出資産の自己査定等を行ないました。平成の終わりまで融資審査業務をしていました。私自身も大家さんです。コメントはFacebookで受け付けています。

どんな物件でも、一つくらいは良くない点がある

 利回りが15%以上で、徒歩5分以内で、積算オーバーの物件を、できれば都内で買いたいのですが、なかなか見つかりませんよね、というご感想がありました。

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 そんな物件は、いつの時代も、エンド向きには永遠にでてこないと思います。

 もしあったならば、業者が先に買って、違う業者に転売しようとします。業者間で転売を繰り返すうちに、エンドに出てくる頃には、ごく普通の、平凡な利回りの物件になってしまうでしょう。
 
 表題のような物件が欲しければ、業者が嫌う(再建築不可、未登記建物あり、建ぺい容積率オーバー、借地権、旗竿地、耐用年数オーバー、擁壁崖地、高圧電線あり、水路あり、市街化調整区域、井戸あり、前面道路2m以下、狭小60平米以下)など、何らかの悪条件を呑むか、
 地方物件を探すしかない、と思います。

 実際のところ、大家さんが持っている物件も、すべての条件が揃った八方美人的な物件というのはなくて、何か一つくらいは、他人には言えない欠点があるものです(見栄をはって、それを敢えて、言おうとはせず、黙っています)。
 
 だからこその、高利回り、でもあります。

 その欠点をカバーし、満室経営をするだけの大家力が、求められているのです。

 不動産業者でさえも、よい物件情報はなかなか得られないのに、エンド向けに情報を出すはずがありません。考えが甘いです。

 (不動産業者のところにも、毎日のように、他の不動産業者から、こんな物件があるけど買い取らないか、的な電話がかかってくるようですが、たいがいはエンド価格で、ろくなものがないようです)
 

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