賃貸物件で戸建てが供給されないのは、地銀のくだらない審査のせい

　地銀のアパートローン審査で、新築戸建てだと0か100になるので評価が厳しくなる、と言われたのですがどういうことですか？　というご質問がありました。

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　地銀のローン審査の手法というのは、実にくだらなくて、ばかばかしいものです。

　すべての借入金を審査金利4.0%、審査融資期間（25年または30年）で借りたとして、空室率20%家賃下落率20%（家賃収入の60%）でも銀行返済できるか、を検証します。　

　ところが戸建ての場合ですと１世帯だけなので、入居率は0か100の二択になる（空室率が100%か0%の二択）というのです。
　アパートのように、空室率20%とはみてくれません。

 

（はっきりいって、不動産経営者から見ると、ばかげていて、意味不明な論理です。戸建ては入居率が高く、経営も安定しますから、ねw）

　すなわち、戸建ての新規借入額を加えて審査金利4.0%、空室率100%（戸建の家賃ゼロ）でも返済できるかをみるわけですから、審査は不利となります。

　具体例で考えます。既存借入の合計が１億、家賃収入が合計1200万だとします。
　今回の新築戸建ての借入が3000万、家賃収入が240万だとします。
   新築戸建ては空室率100%で考えますから、借入金合計１億3000万に対して、家賃収入は、悪くみて1200万のままとするのです。
　借入金1.3億、審査金利4%審査融資期間30年とすると、毎月の返済額は62万円、家賃収入は空室２割家賃下落２割で720万、月あたり60万の家賃収入となるので返済できない、イコール審査が通らない、となるのです。

　これは、新築戸建てに限らず、中古戸建でも同様に空室率は0か100の二択になる、ということです。
　すなわち、築古の中古戸建てをたくさん持っていても、地銀からは評価されにくい、ことになります。

　地銀がこんなバカげた審査をしてるものだから、新築の賃貸戸建てがなかなか市場に供給されにくい原因ともなっているのです。

　（戸建てだと建物効率が悪く、どうしても利回りが低くなりやすい、のも市場に供給されにくい原因です）

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