新築 フロンさんの銀行融資Q&A

元某大手銀行で融資業務、貸出資産の自己査定等を行ないました。平成の終わりまで融資審査業務をしていました。私自身も大家さんです。ご質問や投稿へのコメントは、フェイスブックで受け付けています。

中小事業者が、緊急事態宣言どおりに対応できるのか

  コロナウィルスによる緊急事態宣言で、中小の事業者が、社員を自宅待機させたり、在宅ワーク(テレワーク)させたり、というのは実際にできるのでしょうか?  銀行の場合はどうですか?というご質問がありました。

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    結論から言えば、中小事業者は、社員を自宅待機させたり在宅ワーク(テレワーク)させたりすることはできませんし、仕事をさせないのに給与や家賃を支払うだけの資金余力もありません。

 

    中小企業の経営者にとっては、会社を廃業、倒産させるか否かにまで発展する、死活問題と言えます。(緊急事態宣言は無視され、事業は継続されます。)

 

    国の首相も、都道府県の知事も、サラリーマンであって、経営者ではありませんから、経営者の痛み、というものはわかりません。

 

   また、現場の実務経験もないでしょうし、世の中の仕事は、在宅ワークできる職業や職種ばかりではありませんから、緊急事態宣言を発動されたところで、休業することなどできないのです。

 

   (大企業であれば資金余力がありますし、職業や職種によっては、表題の通り対応できる場合があります。)

 

   銀行に関して言えば、企業間の資金の決済がありますから、緊急事態宣言がでたからといって、表題の対応はできないですし、個別行が臨時で休むこともできず、暦どおりの対応となります。

 

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コロナウィルスによる緊急事態宣言が経済に与える影響は?

  コロナウィルスで緊急事態宣言が出されましたが、中小事業者や不動産経営者に与える影響を教えてくださいというご質問がありました。  

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   一般の中小事業者については、臨時休業の増加や営業時間短縮によって経済活動が停滞し、売上が大幅に減少して、業績の悪化を招きます。

     

   そんな時でも、社員を雇っていれば、待ったなしで給与の支払いがありますし、物件を借りていれば家賃の支払いがあります。売上が減少すれば、これらが支払えなくなります。

 

    銀行は、業績が悪化して赤字となり家賃や人件費が支払えない事業者に対して、融資したくありません。貸しても、返済原資がないため、返してもらえないからです。(世間ではこのことを、貸し渋り、といいますが、貸す側の立場になれば、慈善事業ではありませんので、当然と言えるでしょう。)

 

      それでも融資を受けたければ、公庫か、民間金融機関ですと信用保証協会の保証が必須です。その意味で、国や都道府県の緊急制度融資(別枠)は非常に有効です。

 

   不動産経営者は不況でも強いですが、入居者に派遣やアルバイトが多い場合ですと、職を失って家賃滞納が起こりやすいですし、退去となって、入居率が低下してしまいます。

  ( 家賃保証会社も、代位弁済が増えて資金繰りが悪化し、倒産することもありえます。)

 

    銀行は不況になると融資先の選別を行ない、業績のよい会社にはどんどん貸そうとしますので、資金に余力のあるベテランの不動産経営者にとっては、またとないチャンスが訪れた、とも言えるでしょう。

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コロナウィルス緊急融資は収益物件購入に使えるのか

  日本政策金融公庫が新型コロナウィルス感染症特別貸付で無利子融資、民間金融機関でも新型コロナウイルス感染症対応緊急融資(各地の信用保証協会保証付き)を取り扱っていますが、収益不動産の購入の用途に使えますか?というご質問がありました。

 

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    上記の緊急融資は、コロナウィルスの影響により資金繰りが悪化している事業者を支援するために設けられた、国の制度融資(日本政策金融公庫取り扱い)や都道府県の制度融資(民間金融機関取り扱い、信用保証協会保証付き)としての位置づけです。

 

   いずれも別枠、としての取り扱いですから、通常枠を使い切った事業者でも、直近売上の減少など所定の基準を満たしてさえいれば、審査も比較的緩やかでしょうから、融資を受けられる可能性があります。

 

    ただし、無際限に融資が受けられる、というわけでなく、あくまで、事業規模に合わせた融資金額、となります。例えば、国の制度融資ですと6000万、都道府県の制度融資ですと無担保枠8000万有担保枠2億まで、となっておりますが、誰でも6000万、2億8000万まで受けられるわけではありません。

 

    例えば、不動産賃貸業で月の家賃が80万だとして、運転資金の無担保融資を受ける場合だと、別枠としてせいぜい月商の2、3倍程度の240万でしょうし、設備資金としての収益物件購入、と無理矢理こじつけたとしても、コロナウィルスと関係ないですから、必要性が疑われる可能性があります。

     

     また、補助金ではなく、融資ですから返済の必要があり、据え置き期間が終わった後は、かえって資金繰りが厳しくなることも予想され、延命装置につながれた状態になっただけ、とも言えます。

 

   結局、返せなくなり、他の制度融資で借り換えたり、リスケすることになります。

 

   別枠というのは、そういう毒性を持った制度融資である、とも言えます。

 

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築古戸建は、お買い得なのか

   木造の築古戸建で、築30年の物件を300万で購入しました。メンテがしっかりされてて状態は良いのですが、銀行からは、建物部分の価値ゼロ、土地部分の価値だけ、と言われました。個体差があると思いますが、積極的に評価してもらえないのでしょうか?というご質問がありました。

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   銀行の担保評価は、客観性を持たせるため、個別事情を考慮しないのが通常です。メンテがしっかりされてて状態がよいとしても、担保評価は、ゼロ、となります。

 

    新築した時に2000万かかったとしても、耐用年数を超えれば価値がなくなり、300万で売られてしまうのですから、なんとも不思議な話です。

 

    新築であれば、水回り(水道やガスの給排管)や電気の配線、諸経費だけで300万くらいかかるでしょうから、築古戸建はある意味、お買い得だと言えます。

 

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オリンピック延期が経済や不動産融資に与える影響

  コロナウィルスの影響で、東京オリンピックが、開催の4か月も前に延期が決まりましたが、経済や不動産融資に与える影響はいかがなものでしょうか?というご質問がありました。

 

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   オリンピックは、国や地方の予算を使って行われる公共事業、と考えるとわかりやすいです。事務局をもち、経済界や役人らが中心メンバーとなって運営しています。

 

    開催の4か月前に早々と延期を決めたのは、これ以上準備を進めた場合に、プロモーションのための各種印刷物や販促品の校了期限が迫っていたり、ボランティア向け説明会などが行われて、会場費や人件費などの莫大な費用が発生するからだと思います。

 

(もちろん、会場建設や宿泊施設の新設については、工期が延びると余計な費用がかかりますので、予定通り、開催前に終わらせるでしょう。)

 

      すでに量産した印刷物や販促品は2020と書かれているので、すべて廃棄する必要があります。オリンピックのために押さえた会場については1年前からの予約でしょうから、会場ごとに規定のキャンセル料金が発生しますし、2021年に行なうのだとすれば、新たに、1年前から予約する必要があるでしょうから、そろそろ、やる、やらないを決めないといけない頃でしょう。

 

   (一般申し込みに先立って、国や地方が優先的に会場を押さえるでしょうから、2021年も、一般団体は、会場変更の対応を求められます。)

 

    運営事務局も、オリンピック開催が延びたことで、人員をあと1年、追加で雇う必要がありますから、余計な経費がかかります。

 

    もちろん、国や地方が来年度予算を組んで対応するので大丈夫ですが、今年はオリンピック開催による入場料や広告費等の売上が見込めませんから、実体経済には悪影響ですし、今年の秋以降は、景気の冷え込みも予想されます。

 

   景気が冷え込んで企業業績が悪くなると、銀行の融資姿勢が厳しくなりますから、不動産融資についても、逆風になると考えています。  

 

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小規模事業者持続化補助金を不動産経営に活かす

  銀行融資を使わずに、不動産経営に活かせる資金調達の方法はありますか?というご質問がありました。

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    中小企業庁が行なっている、補助金の仕組みを活用すると良いかと思います。

小規模事業者持続化補助金、という制度があり、3月末まで受け付けを行なっています。

 

   これらは、銀行融資が受けにくいとされる、貸会議室や民泊、などの物品購入、改装資金としての利用が見込めますので、チャレンジしてみると良いかと思います。各地の商工会議所が窓口となっています。

https://r1.jizokukahojokin.info

 

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不況にも強い経営を目指すならどうあるべきか

  コロナウィルスの影響で、宿泊や観光、飲食などのサービス業が打撃を受けているようですが、銀行からみて、不況にも強い経営を目指すとするなら、どういう形態や業態が好ましいと考えられますか?というご質問がありました。

 

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   銀行からみて、不況にも強い経営、ということであれば、外部流出を伴うコストを削減することが重要です。具体的には、①他人を雇わない、②家賃を支払わない、ことです。

 

    不動産経営は、上記の要件を満たしていますから、不況にも強い形態といえます。

宿泊、観光などのサービス業は、上記の要件を満たしておらず、好不況の影響を受けやすい業態ですし、飲食業などについても、同様といえます。

    

    不動産経営者で、民泊や旅館、ホテルなどのサービス業に参入する人も多いようですが、通常賃貸に比べて売上の変動が激しく、好不況の影響を受けやすいですし、

    シェアハウスなどの共用部のある形態については、コロナウィルス対策として、消毒など衛生面に配慮する必要があります。

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