新築 フロンさんの銀行融資Q&A

元某大手銀行で融資業務、貸出資産の自己査定等を行ないました。平成の終わりまで融資審査業務をしていました。私自身も大家さんです。ご質問や投稿へのコメントも受け付けています。

銀行が、難あり物件に融資したがらないのはなぜか

  銀行はなぜ、建ぺい・容積率オーバー、未登記建物あり、市街化調整区域、再建築不可、などの物件に融資したがらないのですか?  というご質問がありました。

 

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   単純には、売却時の換金性に問題がある、とされるからです。融資をして抵当権を設定しても、実際にその物件が市場で売れることが100パーセント保証されていない、と見ます。

 融資した資金が確実に回収できないと、困ってしまいます。


   実務的には、上記にあてはまる物件は、土地建物とも担保評価額をゼロとみなして、処理します。融資しようにも、やりようがありません。

(現金ならば、その分、割安で買えますし、現金で買う分には、まったく問題ないです。業者も買いたがらないでしょうから、狙い目といえます。)
 
 

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地銀のアパートローンは、そろそろ廃止した方がいい

 地銀にとって、事業者でもないサラリーマンに融資するアパートローンは、どうしてリスクだと思わなかったのですか?というご質問がありました。

 

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   これは、ごもっともな意見だと思います。
アパートローンは、当該不動産の担保と、関係の保証会社(銀行の子会社)の保証をつける場合が多く、貸出債権としては、担保と保証がついているので100%リスクがない、というように扱われます。
 
   しかし、銀行の子会社の保証がついてるから問題ない、と判断するのは本来、おかしなことです。全体としては同じグループなわけですから、外部の保証会社でもないのに、リスクがない、とすること自体が異常です。
 
    ましてや、お相手は事業経験のない、雇われサラリーマンです。結果として、4.5のような社会問題が起こったわけですが、他行も同様な問題を抱えていることは、想像に難くありません。
 
 4.5のシェアハウス問題が起こって以降、地銀のサラリーマン向けアパートローンはハードルが高くなり、現在はというと、実質的に利用できなくなっています。そもそも論として、アパートローン自体、早々に廃止すべきかと思っています。
 
(保険がありますよね? ということですが、団体信用生命保険は、あくまで、本人が死亡した場合のことですので、本件とは切り離して考えるべきかと思います。)
 
(アパートローンというのは、事前審査、本審査、というような類です。融資のファーストフード、ジャンク品みたいなものです。)
 
 

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銀行の応接は銀行のものであって、客が自由に使える場所ではない

 不動産収益物件を現金決済する時、銀行はどうして、応接を貸してくれないのですか?  というご質問がありました。

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 銀行の応接は、銀行員とお客さんが打ち合わせするために使う場所です。融資を受ける場合ならば、利用できます。

 表題のような、お客さんとお客さんが打ち合わせするために使う場所ではありませんから、当然のことです。
 コロナ禍ですから、なおさらでしょう。

(コピーとってもらえませんか? と言われたりする時もあって、アホかと思いますww)

(不動産業者でも、たまに、場所貸してくれないか、と言われることありますが、お断りしてます。)

 

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振り込め詐欺、はいつまでも撲滅できないのか?

 銀行のATMで、振り込みをしようとしたら、振り込め詐欺にご注意ください、という注意喚起がでましたが、どうして振り込み詐欺、って、いつまでもなくならないんですかね?というつぶやきがありました。

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  残念ながら、永遠になくならない、と思います。

  日本では、学校を卒業すると、企業に就職して社員として働くのが一般的だと思います。

 企業は、社員を外部から、暖かく守ってくれますし、仕事をしていて、日常的に、詐欺でだまされることもないでしょうから、免疫力(危機察知能力)が衰えてしまうのです。

(怪しげな会社とは、取引しないかと思います)

  特に理系出身で、研究部門にいた、というような場合、外部との接点もないでしょうから、世の中のことが、よくわからなくなります。

 そういう人が定年となり、会社を辞めた場合には、危機察知能力がないので、退職金などを狙った詐欺に遭いやすくなります。

 (表題のような、振り込み詐欺ではないですが、老後の資産運用、などと称して、悪徳業者が近づいてきます。あるいは、高利回りの宣伝文句に釣られて、自らセミナーに出向いてしまいます。)

 若い頃に独立し会社を起業したという人であれば、怪しげな取引先と接点をもち、貸し倒れを食らって売上代金を回収できなくなるなどの修羅場を経験するうちに、危機察知能力が高まっていきますが、

 そうでもなくて、サラリーマンを定年退職したという場合だと、特に騙されやすいのです。

 虎の子である退職金を、まんまと失うことのないようご注意いただきたい、と思っています。


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不動産業者がいうプロパーローンは、プロパー融資とは違う

 不動産業者から、物件を買うときは銀行のプロパーローンを使うのが一般的です、といわれたのですが、これは、プロパー融資のことですか? というご質問がありました。

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 不動産業者が言う、プロパーローン、というのは、いわゆる、普通のローンのことです。
 具体的には、住宅ローンやアパートローンのことを指しています。
 
 不動産業者は、日常的に、銀行のローン担当者と接していますが、銀行によっては、プロパーローン、と呼んでいることがあるので、表題のようないい方をしたのだ、と思います。
 
 プロパー融資、というのは、ローンとは全く違う性質のものです。
 銀行内でも担当が分かれていて、商品化(定型化)されたローンとは異なり、決算書を3期分徴求して、融資審査を行っています。
 プロパー融資の場合は、ご自身の足を使って、自宅近くの信金にアプローチすると良いかと思っています。
 
 不動産業者は、基本的に、ローンしか知らないので、猫も杓子も、ローン、ローンといいますが、
 
 銀行にはローンではない、融資もあるのだ、と心得ておくと良いかと思っています。
 
 (プロパー、というのは、自前の、という意味の銀行用語です)
 

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家を建てるとき、個人の工務店とハウスメーカーどちらが安いのか

 新築アパートを建てようと思い、ハウスメーカーと、個人でやっている工務店で見積もりを比較したら、ハウスメーカーの方が安かったのが意外でした、というご感想がありました。

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 よくある話だと思います。
 
 ハウスメーカーは年間の施工戸数が多いので、設備や資材を仕入れるときに同じものを大量買いしますから、お得意様扱いされて、仕入れ値段を安くしてもらえます。
 
 個人の工務店だと、設備や資材を仕入れるロットが少ないので、仕入れ値段が高くなります。
 
 家を建てるにはたくさんの作業工程があり、いろいろな専門業者が出入りして作業を行い、建物を完成させますが、
 
 個人の工務店だと、すべての工程をこなせないので外注することになります。
 外注先も利益を得たいので、工賃が高くなってしまいます。
 
 ハウスメーカーであれば、外注するにしても件数が多いので、外注先も、仕事をやらないよりはやった方がいいと考えて、安い工賃でも引き受けてくれます。
 
 また、ハウスメーカーだと施工管理がしっかりしてますが、
  個人の工務店だと、施工管理はあやむやです。天候不順などで工期が延びた場合のリスクも考えて、見積もりの段階で外注先にいちいち打診したりせず、ざっくりと、絶対に損しない形で、利益もとれるように、一式、と表記して多めに費用計上したがるでしょう。(そもそもの見積もり自体が、かなり、いい加減です)
 
 設備や資材、外注費、施工管理など、すべての面においてハウスメーカーの方が、個人の工務店よりも安くつくわけですから、表題のような結果となっても不思議なことではありません。
 
(リフォームだと、職人さんと直接、やりとりした方が安くていいと言われますが、それは、職人さんだけで仕事が完結する、からであって、
 家を建てる、という場合には、そうとも言えないのです。)

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建築コストが上がった場合、銀行の不動産担保評価も変わるのか

      最近は、ウッドショックの影響で、新築の建築コストが高騰していますが、銀行の不動産担保評価は、変化しますか?というご質問がありました。

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  残念ながら、ウッドショックがあろうがなかろうが、そんなことはお構いなく、銀行の不動産担保評価が上がる、ということはありません。
 
    建物のコストが高騰しても、木造の建築コストは平米あたり13〜15万で計算するのは従前通りですから、新築を建てたならば大幅な積算割れを覚悟する必要がありますし、これはウッドショックがあるなしに関わらず、従前でも積算割れする場合がほとんどでしょう。
   
   新築を建てる、というは地主しかできない芸当ですし、地主なら土地を所有しているので、土地評価がありますから、積算割れすることがないので問題ないのです。
(新築がだめ、というのは、土地を持たないからだめ、というだけのことです)
 
   土地を持たない大家、というのは、地主にとって不要となったおこぼれ(築古のアパート)をありがたく頂戴する、というのが基本路線となりますし、そうでなければ不動産経営がうまくいかない、とも言えるでしょう。
 

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