新築 フロンさんの銀行融資Q&A

元某大手銀行で融資業務、貸出資産の自己査定等を行ないました。平成の終わりまで融資審査業務をしていました。私自身も大家さんです。ご質問や投稿へのコメントは、フェイスブックで受け付けています。

ポータルサイトの収益物件

  ポータルサイトに載っている物件って、どうしてみんな値段が高いんですか? 銀行の融資がつかないと思うのですが?というご質問がありました。

 

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   おっしゃる通りだと思います。だから、いつまでも売れ残っているのです。

 

   不動産仲介業者は、売主の希望価格で募集を始めますが、土地の値段を決める時は、路線価に1.2倍を掛けた公示価格、を使います。
売主は欲があるので、できれば諸経費を引いた手残りが、公示価格となるように値段を設定するでしょう。

 

   だから、もっと、高くなるのです。

 

   ところが、買主側の銀行は、路線価に対して、厳しい都銀ですと、掛け目で0.7〜0.8倍しか、融資を出しません。

 

   下位の信金であれば、掛け目が1.2倍〜2.0倍なので、プロパー融資がでる可能性がありますが、一度でも使ってしまいますと、都銀の厳しい基準だと、担保割れを起こしていまい、次の融資がつかなくなります。

     結局のところ、売主側と買主側では、0.56〜1.0、さらには諸経費分の上乗せの幅があるので、どちらとも歩み寄らない限り、いつまでも、売買が成立しない、ということになります。

 

    この価格差を埋めるのが、値引きであったり、指値であったり、地銀のアパートローンであれば自己資金であったり、属性であったり、給与収入であったり、資産背景であったりするわけです。

 

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銀行の新年会

  銀行では新年会をやっているって本当ですか? 招かれたことないのですがというご質問がありました。

 

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  すべての銀行の、すべての支店で、というわけではないですが、やっていることは事実です。一つの会場で、いろいろな支店が集まってやる場合もあります。
 
  招かれるには、融資を受けていて、それなりに有力で、優良な先にしか案内しません。
 
  面白いのですが、開会をして1時間もしないうちに、お客さんたちはみな、帰ってしまいます。
 
   融資取り引きがあると周りにわかるのがイヤなのと、返してくれ、と言われるのが怖いんだと思います。
 
   で、銀行側の出席者はヒマになるので、不動産経営者であれば、支店長や副支店長と面識を深めると、きっと良いことがあるはずです。
 

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高齢となって廃業する中小企業が多い

歳をとって廃業する事業者が多いって本当ですか?というご質問がありました。

 

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これは、事実です。中小企業は、社長とともに、毎年、歳をとります。

 

   例えば、駅前の商店街の店主さんが高齢となり、跡継ぎがいないという理由で、たくさん廃業しています。

 

   もちろん、表向きはそういう理由で、実際には業績不振が原因の場合が多いです。

 

  また、跡継ぎがいない、というよりは、給与が支払えないため、子息がサラリーマンになって、敬遠されてしまっている場合もあります。

 

   不動産経営者も50代になると、融資を受け続けるために後継者を育てていく姿勢が求められてきます。

 

(法人化すると、歳をとっても30年の不動産関連融資が受けられると思っている方が時々いますが、中小企業の場合は、社長の年齢で制限を受けますので、後継者の育成が必要です。)

 

(不動産経営者の場合、自分の食い扶持をまかなうだけで、子息に与える給与までは出せません。親は、所有している資産を子供の頭数で平等に分けて、生きているうちに、それをよく説明しておいて、将来は自分のものになるという前提で、少しずつ業務にかかわってもらう必要があります。)

 

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不動産以外の業界だと貸してくれない

  不動産以外の他の業界だと、1000万借りるのだって大変、って本当ですか?というご質問がありました。 

 

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  これは、業種を問わず、事実です。他の業界だと、1000万借りるのでも大変なことです。
 
   不動産経営者は、銀行から何億も借りられるのが当たり前だと思っているのですが、
 
   それは、不動産に担保価値があるからという理由にすぎません。
 
   不動産経営者でも、不動産の担保がなければ、残念ながら、そんなには貸してくれません。
 

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銀行が司法書士を指定する理由

  銀行が司法書士を指定するのに、理由はありますか?というご質問がありました。

 

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  銀行には通常、特定の司法書士が出入りしています。銀行が融資をする上で、抵当権設定は欠かせませんし、生命線でもあります。

 

  実は、この抵当権設定にかかわる不備が、過去に多く発生しており、問題となりました。

 

      私道のいくつかがもれていたり、設定もれの建物があったり、建物下の土地のいくつかがもれていたり、など、事例を挙げるとキリがありません。

 

   せめて、新規の抵当権設定についてミスがないようにしなければなりませんし、そのためには、普段からお付き合いのある司法書士の方が、チェック機能が働くので、安心です。

 

  キックバックをもらったりしてるわけでなく、業務運営上、欠かせないから、そうしているのです。

 

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職業訓練は、銀行からどう評価されるのか?

職業訓練を受けて修了したのですが、独立して仕事をしようという時に、融資はでますか?というご質問がありました。

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  職業訓練は、修了後に企業に就職するための訓練かと思います。実際に社会にでて就職したという、実務経験がなければ、キャリアがあるとはみなしません。
   本業のさわりを体験した、程度の話です。
 
 
   独立開業ではなく、新規創業に近い扱いとなり、融資のハードルは高くなるかと思われます。
 
   実務経験がありますと、職業倫理が身につきますので、おのずと質が異なります。
 

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銀行の融資審査はいい加減?

   金融庁が、銀行に対して空室が増えたり賃料が下がったりするリスクがあることを顧客に説明しているかなどを調べることにしている、ということですが、そんな説明、銀行のすることなんですか?というご質問がありました。

 

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   確かに、そんなことは、ベテランの不動産経営者ならば、言われなくても、百も承知です。

 

   これの意図することは、実は、そういうことをわかっていない銀行員が多くて、

   銀行側がそういうことを踏まえた上で、融資審査を行なっていないのではないか? と金融庁がにらんでいて、それに対して、チェックをしていこうとしているのです。

 

   顧客のため、というよりは、銀行に対する指導、が目的と言えます。

 

   たとえば、融資期間が20年だとしたら、20年後には家賃が下がっている、という認識がなく、いま現在のレントロールを使った想定家賃のままで、融資審査を行っている銀行が多いものだから、

 

   それではまずいよね、事後管理をやっているんですか?  と金融庁が訪ねてみたら、事後管理もやってない銀行が多くて、金融庁が激怒した、というお話です。

 

  なんともお粗末な話ですが、信金や地銀などの銀行側の融資審査の実態、というのは、そういうところです。

 

メガバンク金融庁の意向を真っ先に受けて対応しますので、すでに、事後管理に重点を置いて、この辺りのリスク管理を徹底させています。

 

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