新築 フロンさんの銀行融資Q&A

元某大手銀行で融資業務、貸出資産の自己査定等を行ないました。平成の終わりまで融資審査業務をしていました。私自身も大家さんです。コメントはFacebookで受け付けています。

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 この一週間、ブログランキング21位以下が連続しましたので、20位以内となるまで休刊いたします。 

 一日あたり延150人ほど(7日間で延べ1050人)ほどご覧いただいてますが、クリックでの応援を文中でお願いしていましたが、一日あたり6人しかクリックしていただけてませんので、休刊が適当と判断いたしました。

 他のブログでは、団体をつくって組織票をいれさせているところもあるようですが、当方はそういった卑怯なことはしません。

 基本が無償ボランティアなので、応援をいただけないのならば、応援をいただけるまで休刊いたします。

 


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都心部のタワーマンションは、投資対象としてありか?

  収益物件として、タワーマンションに興味があるのですが、銀行はどう評価しているのでしょうか? というご質問がありました。


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    銀行の不動産担保評価には、積算評価や収益還元の評価がよく知られていますが、実は、取引事例評価、という方法もあります。

   これはすなわち、直近の取引事例を見て不動産担保評価をする、というもので、銀行によっては、高級マンションやタワマンなど、積算では評価しにくい物件に適用することがあるのです。

  いわゆる、不動産経営者が望んでいる、時価(実勢価格)に近いわけですから、願ったりでしょう。

 タワマンをどういう人に融資するか、というと、高属性の年収5000万クラスのエリートサラリーマンに対して、住宅ローンを使って居住用として融資します。

  タワマンをアパートローンなどを使って融資を受ける、というのは不可能ではないですし、銀行の考え方次第です。

  値段の上がりそうなタワマンを狙って、買った値段より高く売れればキャピタルゲインを得られるわけですから、投資対象とすることもあり、ともいえます。

  


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賃貸物件で戸建てが供給されないのは、地銀のくだらない審査のせい

 地銀のアパートローン審査で、新築戸建てだと0か100になるので評価が厳しくなる、と言われたのですがどういうことですか? というご質問がありました。

 


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 地銀のローン審査の手法というのは、実にくだらなくて、ばかばかしいものです。

 すべての借入金を審査金利4.0%、審査融資期間(25年または30年)で借りたとして、空室率20%家賃下落率20%(家賃収入の60%)でも銀行返済できるか、を検証します。 

 ところが戸建ての場合ですと1世帯だけなので、入居率は0か100の二択になる(空室率が100%か0%の二択)というのです。
 アパートのように、空室率20%とはみてくれません。
 
(はっきりいって、不動産経営者から見ると、ばかげていて、意味不明な論理です。戸建ては入居率が高く、経営も安定しますから、ねw)

 すなわち、戸建ての新規借入額を加えて審査金利4.0%、空室率100%(戸建の家賃ゼロ)でも返済できるかをみるわけですから、審査は不利となります。

 具体例で考えます。既存借入の合計が1億、家賃収入が合計1200万だとします。
 今回の新築戸建ての借入が3000万、家賃収入が240万だとします。
   新築戸建ては空室率100%で考えますから、借入金合計1億3000万に対して、家賃収入は、悪くみて1200万のままとするのです。
 借入金1.3億、審査金利4%審査融資期間30年とすると、毎月の返済額は62万円、家賃収入は空室2割家賃下落2割で720万、月あたり60万の家賃収入となるので返済できない、イコール審査が通らない、となるのです。

 これは、新築戸建てに限らず、中古戸建でも同様に空室率は0か100の二択になる、ということです。
 すなわち、築古の中古戸建てをたくさん持っていても、地銀からは評価されにくい、ことになります。
 地銀がこんなバカげた審査をしてるものだから、新築の賃貸戸建てがなかなか市場に供給されにくい原因ともなっているのです。
 (戸建てだと建物効率が悪く、どうしても利回りが低くなりやすい、のも市場に供給されにくい原因です)

  


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銀行は、収納代行サービスを行なっているのか

 コンビニなどで、バーコードのついた払込票を使って不動産物件の共用電気や共用水道の支払いをしてますが、銀行はどのようにかかわっていますか?というご質問がありました。

 


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   バーコードのついた払込票を使った決済は、収納代行サービス、といい、銀行系ですと、メガバンクの子会社などが行っていることが多いかと思います。

 (バーコード決済はコンビニの仕組みなので、普通の銀行員はよく知りません。)

  たとえば、◯◯◯ファクター、とか◯◯◯◯ファイナンス、とか、いう会社がそうです。
 収納代行のメリットは、バーコードに刻みこまれた詳細情報(事業者コード、事業者側の管理番号、入金日時、入金額など)によって、誰が何の目的で支払ったものかを瞬時に特定できることです。

 すなわち、銀行振り込みだとありがちな、申込者と振込名義人の相違によるアンマッチ、が起こらないのです。

  このアンマッチ、というのは、申込者が100人くらいならなんとかなりますが、何千、何万、何十万というレベルになると、もはや手のつけようがなくなります。
 (セミナーくらいなら何とかなっても、受験者が何万、何十万というレベルの検定試験などだと、もはや、アンマッチを潰すことは不可能です)

  バーコード決済するとコンビニ本社に情報が集約され、収納代行会社に伝達されます。

  収納代行会社は、事業者ごとに入金データを生成し、データ授受を行ないます。
 事業者はそのデータを社内システムなどに随時取り込んで、入金管理しているのです。

 このように便利な収納代行サービスですが、利用者が一番、気をつけてほしいのは、一度支払ったものを取り消す、という行為です。

 一度バーコードを読み取り決済が完了してしまうと、即時に、データがコンビニ本社に到達するので、取り消し(速報取り消し)が難しいのです。

  コンビニ側も、目の前にいる支払い者が紙幣を取り出して確実に支払うまでは絶対に、収納印を押すことはしません。(そういう風に、教育されているはずです)

  不動産経営を行ううえで、水道や電気の支払いはつきものでしょうから、ルールを守って利用するようにしましょう。

  


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銀行をとりまく環境〜日銀や金融庁の役割とは何か

  銀行にとって、日本銀行金融庁が果たす役割について教えてくださいというご質問がありました。 


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   日本銀行(以下、日銀)は、通貨(マネー)の発行人であり、市場に流通するマネーの需要と供給のバランスを調整したり、金利政策を通じて銀行の貸し出し姿勢に影響を与える、という役割を果たしています。銀行に対する最後の貸し手、にもなります。
   また、外国為替市場において急激な変動があった場合には、市場介入して安定させることもあります。

   一方、金融庁は銀行の監督官庁として、金融システムの安定、利用者の保護や貸出促進(ときには、貸出抑制)を図る、という役割を果たしています。
  具体的には、銀行業務が適切に行われているかを点検するための金融検査を行ない、指導しています。
  (悪質な場合は、業務改善命令や業務停止命令等発出されたりします)

   不動産業界を取り巻く環境を考えてみたとき、2016年2月に導入された、日銀のマイナス金利政策による影響は甚大でした。日銀がアクセルを踏みこんだのです。

  日銀は、銀行が一般企業向けの貸し出しを増やすことを期待し、プラスの経済成長と労働者の賃金の引き上げによって、物価の2%上昇を達成することを目標として掲げていたのですが、
   実際には、銀行にとって、担保保全が確実で、長期にわたり利ざやが確保しやすい、不動産関連等融資へと大量の資金が流れ込んだ、のは既知のとおりです。

   銀行はもともと、個人向け住宅ローンを好み、顧客を奪い合っているくらいでしたから、サラリーマン向けのアパート融資にも積極的になり、2016〜2017年は過熱感に歯止めがかからない状態でした。

  そうしたとき、2018年にかぼちゃの馬車の問題が起こり、金融庁がブレーキを踏み込みました。
 これにより、銀行の不動産関連融資が急速に冷え込んだのです。
  2018年〜2019年は日銀がアクセルを踏み、金融庁がブレーキを踏み同時に踏まれているような状態で、ハンドルのコントロールが効かない状態でしたが、

  2020年4月からのコロナ融資(信用保証協会保証付き融資)をきっかけとして、一般企業向け貸出が急速に伸び、金融機関の貸出姿勢が変化しつつある過渡的状況にある、ともいえます。

 (銀行員の多くがよく理解してない部分ですが、コロナ融資は日銀や金融庁ではなく、経済産業省中小企業庁)や地方自治体が主導しているものです)

  これからコロナ融資の据え置き期間が終了し、融資返済が始まる企業も増えてきます。

  長引く緊急事態宣言の延長で、民間企業の経営は傷み続けています。
  赤字決算となった民間企業に対してどのような救済措置を行なうのかが問われます。

  その政策を担うのは、日銀でも金融庁でもなく、経済産業省中小企業庁)や地方自治体です。
   次なる一手が待たれるところです。

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銀行の不動産担保評価で、収益還元法だけを採用している銀行はあるか

 不動産の評価方法に収益還元法があると聞いたのですが、採用している銀行はありますか?というご質問がありました。 


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    確かに、収益還元法という評価方法はありますが(具体的な手法については省略。不動産鑑定士の受験教材など参照。銀行によって違いがあります)、
 
   金融機関における貸出債権の管理、という観点からすると、万が一なにかあったときに、当該不動産の担保価値があるのか、ないのかという積算の方が、より重要ですので、
 
  収益還元法だけを採用している金融機関は、ない(ゼロ)と思っています。
 
 すなわち積算評価だとダメ、という場合に、副次的に、収益還元法を使っているだけです。
 
   収益還元法というのは、銀行員も実際のところ、よく理解してるわけではありません。(むしろ苦手意識があります。大学を出て銀行に就職して、いきなり不動産の評価をやれ、と言われてできるはずがないわけでして。。)
   還元利回りで割り戻した金額分だけ価値がある、といってもなんだかイマイチよくわからない、うさんくさい評価方法だな、と内心では思ってます。(積算評価の方がわかりやすいし、しっくりきます。)
 
  収益還元法は、もともとは、建て壊しができない都心部の商業ビルなどに適用する評価手法でした。
   
   収益還元法による評価方法そのものは、昭和の時代のずっと昔からありました。2000年代に入ってから、土地付きでの収益物件売買が盛んとなり、
 
   一部の銀行が、(簡単には入居者が立ち退きできず)壊せないからという、ごもっともな理由で、封印していたものを解禁して、実際の適用範囲を拡大していった、ということかと思っています。
 

  


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信用保証協会保証付き融資を受けると物件売却ができないこともある

  A銀行でA物件の融資を受け、何年か後にB銀行でB物件の融資を受けました。
    B物件ですぐに大規模修繕が必要となり、A銀行を使って信用保証協会保証付きの設備資金の融資を受けました。
    何年かして、A物件を売却しようとしたら、A銀行からA物件は信用保証協会保証の条件付きになっているので売却できない、と言われましたが、そういうことはあるのでしょうか?というご質問がありました。


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     ありうるかと思います。A物件にA銀行の根抵当権がついていて、その根抵当権に対して信用保証協会が優先充当、または劣後充当、という条件をつけている場合には、A物件を売却できないことがあります。

  こういうケースの時は、A銀行が第2抵当権を追加設定したり、根抵当権の極度額を増額して、債務者に理解を求めるのが通常です。 A銀行がA物件を売らせないための策略なのか、と言われれば、そういう可能性はあるかと思います。
 
A銀行は、ずるくないですか?という意見もあるかと思いますが、反対に、A銀行はA物件を売ろうという債務者のことを、ずるく思っているかもしれません。
    ここは、お互いさまなのかと思います。
 


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