新築 フロンさんの銀行融資Q&A

元某大手銀行で融資業務、貸出資産の自己査定等を行ないました。平成の終わりまで融資審査業務をしていました。私自身も大家さんです。ご質問や投稿へのコメントは、フェイスブックで受け付けています。

融資審査

所有物件を、持ち続ける、売却して利益を出す、のどちらが良いのか

不動産経営を始めて15年ですが、売却して買い替えたので融資の残存期間が15年あります。売却した物件は融資期間15年だったので、ずっともっていれば完済してたはずですが、銀行からみてどちらが良いと見られますか?というご質問がありました。 読み進める前…

新築物件に30年の融資は、リスクがあって危ないのか?

木造の新築物件で30年のアパートローンを組むのは、手元キャッシュ温存には有効ですが、リスクを先送りして危ないと思うのですが、銀行はどう見ているでしょうか?というご質問がありました。 読み進める前に、クリックして応援をお願いします‼️ 不動産ラン…

銀行融資に本部決裁があるのはなぜか〜不動産経営の進むべき道

銀行融資に、本部決裁があるのはなぜですか?というご質問がありました。 読み進める前に、クリックして応援をお願いします‼️ 不動産ランキング 本部決裁の案件は、銀行経営に一定のリスクがあって、本部がすべて把握しないといけないと判断した貸出債権だか…

支店長決裁と本部決裁を分ける基準はなにか

金融機関において、支店長決裁と本部決裁を分ける基準には、どのようなものがありますか? というご質問がありました。 読み進める前に、クリックして応援をお願いします‼️ 不動産ランキング 金融機関には、一般的に、支店長決裁と本部決裁があります。支店…

保険金を活用した不動産経営について、銀行はどうみるか

最近は、保険金申請を活用した不動産経営、が流行っていますが、銀行員はそういう風潮をどう感じますか?という意見を求められました。 読み進める前に、クリックして応援をお願いします‼️ 不動産ランキング 台風による風水害、など、やむをえない事情があっ…

DIYなどで具体的なコスト削減策をアピールするのは有利か

不動産経営で、DIYなどで具体的にコスト削減している内容をアピールするのは融資審査に有利に働きますか?というご質問がありました。 読み進める前に、クリックして応援をお願いします‼️ 不動産ランキング 融資の稟議書は、融資担当者によるシナリオ作り、…

所有物件を全部売却することは銀行評価を高めるのに有効か?

所有物件を全部売って、売却益を出すことで銀行評価を高めるのは有効ですか?というご質問がありました。 読み進める前に、クリックして応援をお願いします‼️ 不動産ランキング 物件を全部売ってしまいますと、不動産賃貸業を中断することになり、半年から一…

銀行の不動産融資の審査の手法は確立しているのか

銀行の不動産融資の審査の手法は確立しているのですか? というご質問がありました。 読み進める前に、クリックして応援をお願いします‼️ 不動産ランキング これについては、審査の手法は確立しておらず、属人要素が非常に強い、というのが正解となります。 …

抵当権のない所有物件は、不動産経営の帳簿外に持つ方が良い

抵当権のつかない物件をサラリーマンの給与所得で現金購入し、個人資産として持っています。不動産経営をやっていますが、この物件を決算書の帳簿内に組み入れた方がよいですか、それとも帳簿外にしたままがよいですか?というご質問がありました。 読み進め…

住宅ローンは積算評価割れしていても構わないのか

住宅ローンで買う物件は、明らかに積算評価額よりも融資金額が大きくなってしまうと思いますが、どうして銀行は融資するのですか?というご質問がありました。 読み進める前に、クリックして応援をお願いします‼️ 不動産ランキング 銀行が住宅ローンの融資を…

財務や税務の知識は、銀行から融資を受けやすくするのに役立つのか

不動産経営を理解するために財務や税務の知識を身につけて確定申告をしたいと思いますが、銀行融資を受けやすくするのに活かせるでしょうか?というご質問がありました。 読み進める前に、クリックして応援をお願いします‼️ 不動産ランキング 事業を始めると…

不動産経営の規模拡大を早めるにはどうしたらよいか

銀行融資の観点から見て、不動産経営の規模拡大を早めるにはどうすれば良いですか?というご質問がありました。 読み進める前に、クリックして応援をお願いします‼️ 不動産ランキング 銀行の担当者は一般的に、急激な規模拡大を嫌います。 例えば、融資を受…

銀行は債務者の健康管理を気にしている

銀行は経営者の健康状態を気にする、って本当でしょうか?というご質問ありました。 読み進める前に、クリックして応援をお願いします‼️ 不動産ランキング これは、一般的に事実です。融資する相手の経営者が、融資期間中に死亡したり、病気になったり、怪我…

銀行は不動産のレントロールをどう見るのか

銀行員は、不動産の収益物件のレントロールをどう見ているのですかというご質問がありました。 読み進める前に、クリックして応援をお願いします‼️ 不動産ランキング 不動産業界では、収益物件で部屋ごとの賃料と管理費がかかれた一覧表を、レントロールと呼…

銀行内で、中間省略の融資案件はどうとらえられているか

銀行から見て、不動産仲介業者による中間省略を伴う融資案件について、どのようにとらえてますか?というご質問がありました。 読み進める前に、クリックして応援をお願いします‼️ 不動産ランキング 銀行の担当者からみれば、中間省略を伴う融資案件というの…

融資審査で、小分けに質問や追加資料の要求があるのはなぜか

収益物件の融資審査を申し込んだ時、銀行の融資担当者から、何度も小分けに質問を受けたり、追加資料を要求されたりしましたが、一度にいってくれたら全部まとめて提出できるのに、というご感想をいただきました。 読み進める前に、クリックして応援をお願い…

不動産経営は、利回りが高いだけでよいのか

不動産経営は利回りが高ければいい、利回り10%以下で買う人はクソ、という講師がいましたが、銀行はどう見ているのでしょうか?というご質問がありました。 読み進める前に、クリックして応援をお願いします‼️ 不動産ランキング 確かに、利回りが高ければキ…

宅建士や賃貸不動産経営管理士の資格取得は融資審査に有利か

宅建士や賃貸不動産経営管理士の資格を取得していますが、不動産収益物件の融資審査にどのような影響があるでしょうか?というご質問がありました。 読み進める前に、クリックして応援をお願いします‼️ 不動産ランキング 銀行融資においては、経営者個人の経…

あちこちの銀行で融資申し込みをすると個人信用情報に傷がつく?

不動産業者から、あちこちで銀行融資申し込みをすると個人信用情報を照会した履歴が残り、他の銀行から融資を受けようとした際に傷がつく、と言われたのですが本当でしょうか?というご質問がありました。 読み進める前に、クリックして応援をお願いします‼️…

敷金(預かり保証金)は消費税と同じようにプールすべきか

銀行員は、敷金(預かり保証金)が手元にあるはずだ、と思っているって本当ですか?というご質問がありました。 読み進める前に、クリックして応援をお願いします‼️ 不動産ランキング これは、一般的に事実です。 敷金は、入居が決まった際に、仲介業者の報…

融資を受けるための理由づけが重視される

どうして、この不動産物件がほしいんですか?理由をお聞かせください。と銀行から質問されました、というご感想がありました。 読み進める前に、クリックして応援をお願いします‼️ 不動産ランキング これは、プロパー融資などで、担当者が融資の稟議書を書く…

銀行員が見過ごす不動産経営の罠

不動産経営で失敗があるとすれば、銀行員が見過ごしてしまう罠が潜んでいるからだと思いますが、どのような点だと考えますか? という意見を求められました。 読み進める前に、クリックして応援をお願いします‼️ 不動産ランキング 不動産の売り物件は、同じ…

物件の数が多いと審査に時間がかかりすぎる

新規融資を受けようとしたら、銀行員から、物件が多いですねと言われました、というご感想がありました。 読み進める前に、クリックして応援をお願いします‼️ 不動産ランキング これは、銀行員が、内容は問題なさそうだけど、物件の数が多くて、審査に時間が…

プロパー融資など事業性融資の審査手法

公庫の普通貸付や民間金融機関のプロパー融資など、事業性融資の審査手法を教えてくださいというご質問がありました。 読み進める前に、クリックして応援をお願いします‼️ 不動産ランキング 地銀の個人向けアパートローンとは異なり、 プロパー融資では、法…

他行の融資額や預金額は調べられるのか

銀行は、申込者の他行の融資額や預金額を調べられるのでしょうか?というご質問がありました。 読み進める前に、クリックして応援をお願いします‼️ 不動産ランキング 他行の融資額や預金額はわかりません。 このため、ヒアリングや、決算書で既存の融資残高…

不動産経営で成功とは?

不動産経営を成功させる秘訣を教えてください、というご質問がありました。 読み進める前に、クリックして応援をお願いします‼️ 不動産ランキング 非常に漠然としたご質問なので、答えにくいのですが、銀行を意識して、銀行が望んでいることに応えていくこと…

マインドって、なんですか?

不動産経営ではマインドが大事、と言われたのですが、金融機関でもそう思ってますか? というご質問がありました。 読み進める前に、クリックして応援をお願いします‼️ 不動産ランキング マインド、という言葉は金融機関では使われてませんので、どなたかの…

事業の多角化は評価されない

不動産経営者が複数の事業をやっていると、不動産の収益物件の新規融資を受ける時に不利になる、って本当ですか? というご質問がありました。 読み進める前に、クリックして応援をお願いします‼️ 不動産ランキング これは一般的に、事実です。 不動産経営者…

担保主義の弊害

民間金融機関は担保主義と聞いてますが、それで融資先の経営内容がわかるのですか?というご意見がありました。 読み進める前に、クリックして応援をお願いします‼️ 不動産ランキング 非常に鋭いご意見だと思います。無担保で貸せない融資審査というのは、基…

銀行の融資審査はいい加減?

金融庁が、銀行に対して空室が増えたり賃料が下がったりするリスクがあることを顧客に説明しているかなどを調べることにしている、ということですが、そんな説明、銀行のすることなんですか?というご質問がありました。 読み進める前に、クリックして応援を…