新築 フロンさんの銀行融資Q&A

元某大手銀行で融資業務、貸出資産の自己査定等を行ないました。平成の終わりまで融資審査業務をしていました。私自身も大家さんです。ご質問や投稿へのコメントも受け付けています。

物件選び

銀行が、難あり物件に融資したがらないのはなぜか

銀行はなぜ、建ぺい・容積率オーバー、未登記建物あり、市街化調整区域、再建築不可、などの物件に融資したがらないのですか? というご質問がありました。 21位以下(休刊)にならないよう、忘れずにポチをお願いいたします。 不動産ランキング 単純には、…

建築コストが上がった場合、銀行の不動産担保評価も変わるのか

最近は、ウッドショックの影響で、新築の建築コストが高騰していますが、銀行の不動産担保評価は、変化しますか?というご質問がありました。 21位以下(休刊)にならないよう、忘れずにポチをお願いいたします。 不動産ランキング 残念ながら、ウッドショッ…

新築アパート階段崩落事故が、銀行の不動産融資に与える影響は?

新築アパートの階段が崩落した死亡事故で施工会社が倒産しましたが、銀行の新築アパートへの融資姿勢に影響ありますか?というご質問がありました。 21位以下(休刊)にならないよう、忘れずにポチをお願いいたします。 不動産ランキング (亡くなられた住人…

取扱対象外の遠隔地物件は、担保余力があっても素通りされる

遠隔地物件を所有していて、そこに担保余力があっても、取扱対象外の銀行からは評価されない、というのは本当ですか? というご質問がありました。 21位以下(休刊)にならないよう、忘れずにポチをお願いいたします。 不動産ランキング これは、一般的に、…

業者から耳寄りな物件情報を得るにはどうすればよいか

業者から、耳寄りな物件情報を得るにはどうすればよいですか?というご質問がありました。 21位以下(休刊)にならないよう、忘れずにポチをお願いいたします。 不動産ランキング 内容的に外れ、利回り的に外れ、金額的に外れだと思っても、嫌な顔をせずに、…

どんな物件でも、一つくらいは良くない点がある

利回りが15%以上で、徒歩5分以内で、積算オーバーの物件を、できれば都内で買いたいのですが、なかなか見つかりませんよね、というご感想がありました。 21位以下(休刊)にならないよう、忘れずにポチをお願いいたします。 不動産ランキング そんな物件は…

エンド向きの住宅ローンやアパートローンには落とし穴がある

銀行融資が通らないと不動産売買が成立しないし、仲介手数料もとれないので、不動産業者はエンド向きの住宅ローンやアパートローンに群がってきますが、使い方を間違えると、ジ・エンドになります。 21位以下(休刊)にならないよう、忘れずにポチをお願い…

中古物件や新築物件を探すとき、利回りは何パーセントがよいか

新築フロンさん(私)は、不動産経営するならば、中古物件、新築物件でフルローンの場合、利回り何パーセントぐらいあればよいと考えていますか?という意見を求められました。 21位以下(休刊)にならないよう、忘れずにポチをお願いいたします。 不動産ラ…

不動産仲介業者から提示された利回りを過信して土地を買うのは危険

不動産仲介業者から、この土地ならワンルームを建てると利回り10%とれますよ、と鉛筆書きの建物ラフ案を提示されましたが、買っても大丈夫でしょうか?というご質問がありました。 21位以下(休刊)にならないよう、忘れずにポチをお願いいたします。 不動産…

再建不可や建ぺい容積オーバー、未登記建物ありは銀行員は見抜けない

銀行は、他行が融資した不動産物件や、現金購入した不動産物件を、どのように評価しているのでしょうか?というご質問がありました。 21位以下(休刊)にならないよう、忘れずにポチをお願いいたします。 不動産ランキング 基本的には、土地と建物の登記簿謄…

物件を買うときは税引き後キャッシュだけでなく積算も重要

税引き後キャッシュフローが重要、ということを言われたので高利回りの築古物件を買いましたが、積算割れしていて、次の物件が融資で買えなくなりましたというご感想がありました。 21位以下(休刊)にならないよう、忘れずにポチをお願いいたします。 不動…

物件が他の人にとられた場合、銀行の融資審査を中断した方がよいか

銀行で不動産融資の審査してもらいましたが、審査の途中で、物件が他の現金買いの人にとられてしまいました。この場合、銀行に伝えて、審査を中断した方がよいですか?というご質問がありました。 21位以下(休刊)にならないよう、ポチをお願いいたします。…

築古物件を売却するときは、売主が劣化対策等級を取得するとよい

築古の不動産物件の融資を受けようと銀行に申し込んだところ、融資期間は法的耐用年数以内の年数までしか設定できないが、劣化対策等級を取得していれば、法定耐用年数を超える融資期間を設定できると言われました、という報告がありました。 読み進める前…

銀行は、競売で落札した物件に融資したいと思うか

銀行は、競売で落札した物件に融資を出しますか?というご質問がありました。 読み進める前に、クリックして応援をお願いします‼️ 不動産ランキング これは、銀行によっても、支店によっても、担当者によっても、物件(エリアも含めて)によっても、対応がわ…

信用保証協会の無担保保証枠はどう使えばよいのか

信用保証協会で、最大保証額2億8000万、無担保保証8000万と書いてありましたが、不動産融資でどういう状況での利用が考えられますか?というご質問がありました。 読み進める前に、クリックして応援をお願いします‼️ 不動産ランキング 話をわかりやすくする…

信金は営業外エリアを、ジャングルと見ている

地元の信金に融資を申し込もうとしたら、担当者から、所有されている物件は営業外エリアばかりですね、と皮肉を言われました、というご感想がありました。 読み進める前に、クリックして応援をお願いします‼️ 不動産ランキング 信金は、支店内で営業エリアを…

不動産経営には銀行融資と似た共通点がある

不動産賃貸は気楽な稼業、とブログで言ってましたが、これから始める初心者は、どういう物件を探して買えばよいでしょうか?というご質問がありました。 読み進める前に、クリックして応援をお願いします‼️ 不動産ランキング 不動産賃貸は気楽な稼業、という…

融資受けた直後は、同じ銀行で融資はでない

融資を出したばかりなのに、2〜3か月してから、また新しい物件で融資を受けたい、と窓口で相談されることがあります。 読み進める前に、クリックして応援をお願いします‼️ 不動産ランキング こういう場合、「融資をしたばかりなので、もうちょっと様子をみた…

銀行はどうして、キャッシュの残らない低利回り物件に融資するのか

銀行は、市場にあふれている、キャッシュの残らない低利回りの物件にどうして融資するのですか?というご質問がありました。 読み進める前に、クリックして応援をお願いします‼️ 不動産ランキング 銀行にとって大事なのは、①融資金額に見合うだけの担保保全…

賃貸事業とは関係のない更地は、担保評価されない場合がある

地方に賃貸不動産を持っていて、全戸に駐車場付きで、それ以外にも広大な更地があるのですが、更地部分については銀行から評価されませんでした、というご感想がありました。 読み進める前に、クリックして応援をお願いします‼️ 不動産ランキング 賃貸用建物…

不動産融資で、金額が大きいと敬遠される理由

銀行さんは、金融庁の検査や調査が入っている時は、どういう融資案件を受け付けているのですか?というご質問がありました。 読み進める前に、クリックして応援をお願いします‼️ 不動産ランキング 本部はとにかく、ピリピリ緊迫してますので、既往先の継続案…

メガ大家になるために、どういう地域に着目すべきか

メガ大家さんには地域性がある、ということですが、どのような地域に着目すべきでしょうか?というご質問がありました。 読み進める前に、クリックして応援をお願いします‼️ 不動産ランキング 大家さんであれば、誰しも、収益物件の売値と、銀行の不動産評価…

不動産物件を安く買えるというのはどういう状況か

コロナショックの影響で不動産の物件価格が下落する、と言われてますが、ポータルサイトをみる限り、実際には下がっていないように思いますというご感想をいただきました。 読み進める前に、クリックして応援をお願いします‼️ 不動産ランキング 今回のコロナ…

築古戸建は、お買い得なのか

木造の築古戸建で、築30年の物件を300万で購入しました。メンテがしっかりされてて状態は良いのですが、銀行からは、建物部分の価値ゼロ、土地部分の価値だけ、と言われました。個体差があると思いますが、積極的に評価してもらえないのでしょうか?というご…

事務所開設のための不動産融資はでるのか

不動産経営をやっていて、不動産の売買契約書や賃貸借契約書、ステージング備品、建物の設計図面や土地の測量資料、設備の取扱説明書、決算書類や証拠書類が自宅を占拠してしまってるのですが、それらを保管するための不動産事務所購入の融資はでますか?と…

新築物件に30年の融資は、リスクがあって危ないのか?

木造の新築物件で30年のアパートローンを組むのは、手元キャッシュ温存には有効ですが、リスクを先送りして危ないと思うのですが、銀行はどう見ているでしょうか?というご質問がありました。 読み進める前に、クリックして応援をお願いします‼️ 不動産ラン…

銀行員から、遊休資産ですねと言われた

銀行員から、将来建てようと考えて仕入れた土地があることを説明したら、遊休資産ですね、と言われました。というご感想がありました。 読み進める前に、クリックして応援をお願いします‼️ 不動産ランキング 不動産経営をやっている法人や個人の所有物件につ…

市街化調整区域の物件を買うのはよいか

市街化調整区域に建っているアパートを購入する場合の注意点を教えてくださいというご質問がありました。 読み進める前に、クリックして応援をお願いします‼️ 不動産ランキング 銀行では、物件ごとに担保評価を行いますが、市街化調整区域の場合は再建築でき…

所有物件を全部売却することは銀行評価を高めるのに有効か?

所有物件を全部売って、売却益を出すことで銀行評価を高めるのは有効ですか?というご質問がありました。 読み進める前に、クリックして応援をお願いします‼️ 不動産ランキング 物件を全部売ってしまいますと、不動産賃貸業を中断することになり、半年から一…

住宅ローンは積算評価割れしていても構わないのか

住宅ローンで買う物件は、明らかに積算評価額よりも融資金額が大きくなってしまうと思いますが、どうして銀行は融資するのですか?というご質問がありました。 読み進める前に、クリックして応援をお願いします‼️ 不動産ランキング 銀行が住宅ローンの融資を…