地主は、土地があるがゆえに農業もやらないといけない
地主は始めから土地を持っているから、建物の建築費用だけで、利回り（いわゆる、建物利回り）を考えられてうらやましいですね、という感想がありましたが、土地があるがゆえに、農業をやったり、雑草や雑木と戦ったりと、大変なこともあります。
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地主というと、一般的には、先祖代々から受け継がれた土地を持っている富裕層、というイメージがあります。
明治以降になって、現在のような土地の所有権の仕組みができました。
江戸時代までは、以下のような仕組みだったようです。
今では考えられないことですが、未開の土地を開拓した場合、開拓した人がその土地の所有権を取得できた、という時代があったとも聞いています。
地主は借入のない土地を持っていて担保力があるので、銀行融資は出やすいです。
地主にしか融資しない、と公言しているメガバンクもあります。
地主は土地を持っているからうらやましい、というのもわかりますが、広大な土地を持っているがゆえに相続税もかかりますから対策も必要です。
アパートにすれば相続税評価額が３、4割になるし、借入があればその分を相続税評価額と相殺できますから、いわゆる、大手ハウスメーカー製の御殿を建てる地主が多いです。建物利回りで７、８%で十分と考えています。
また、農業を営むのも、相続対策上は効果的です。農地相続の場合、実質的に無税とされているからです。
広大な土地があるがゆえに農業をやらなければいけない、というのは、好きでない人にとっては、苦痛でしかないでしょう。
（更地のままだと土地評価額が高くなりますし、雑草に占拠されてしまい大変です。何年も放置すれば雑木に成長し、ジャングル状態になってしまいますw）
地主になったら農業をやらないといけない、というのは、意外と知られてませんが、よくあることなのです。（都市部にある、●●農園というのは大概そうです）
安い建築会社は、どうやって探せばよいのか
建物を安く建てたいので、安く建てられる建築会社を教えてください、というご質問がありました。
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建築会社の見積もり、というのは、坪単価×施工坪数で表される建物本体価格と、付帯工事、追加工事、管理費、確認申請や登記費用、などで構成されています。
建築会社によって差が大きいのは、建物本体価格の部分と管理費です。そのほかは、どこでも、同じような費用がかかります。
実際の施工例で、建築会社から、建物面積と建物本体価格を教えてもらえば、高いか安いかはある程度、想像できます。
他人に聞くのではなく、いろいろと、ネットなどで情報収集すると良いです。ようは、自分で探せ、ということです。
安く建てたいので建築会社を教えて、という気持ちもわかりますが、
大事なこととして、
まずは、建築会社自身が儲けたいのであって、一見客である質問者に、安く売って、得をさせたりはしない、ということです。
また、値切ったりすると、目に見えないところで手抜きされたりしますから、例えば、1950万なら、端数の50万を切り捨ててもらう、というくらいが良いでしょう。
建てたあとも、 アフターメンテナンスが大事です。融資期間の30年はしっかり稼働してもらいたいですし、
安い建築会社に頼んでしまって、将来会社がつぶれてしまうのも困ります。
建築会社によって、木造か鉄骨かRCか、ファミリータイプかシングル向けか（賃貸向けか実需向けか）、2階建てか３階建て以上かによって、得意不得意があります。
不得意な場合は、不慣れで施工に手間取ったり、自社でできないため他社に外注したりしますから、高くなりがちです。
施工エリア外だと、移動コストがかかり、高くなったりもします。
3階建ては、２階建てよりも値段が跳ね上がります。１階建て（平屋）も、非効率なので、割高となります。
このあたりを踏まえて、建築会社を選択すると良いのかと思います。
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安くてコスパの良い会社が、次第に高コスト体質になるのはなぜか
会社を立ち上げたばかりの頃に安くて、コスパのいい企業があったとしても、成長を続けるうちに、次第に高コストになっていきます。これはどのような業種でも、例えば、建築会社などにもあてはまります。
会社を立ち上げたばかりの頃は、競争に勝てるかどうかわからないですし、売れるかどうかわかりませんから、自社の利益を抑えてでも、顧客のために安く売ることを優先します。
数をこなし、これくらいならば必ず売れると経験的にわかり、固定客が増えて忙しくなってくると、顧客を選別したり、自社の利益を優先して高くするようになります。
（利益を重視して業績がよくなると、銀行も、積極的に融資するようになります）
一方で、社員を雇ったり、事務手続きなど社内ルールを定めたり、ライン増強したり、支店開設したりなどで規模拡大すると、高コスト体質になっていきます。
規模が拡大すると、細かいところまで、経営者の目が行き届きにくくなります。
顧客からみると、たらい回しされたり、質問しても回答が遅くなったり、などでサービスレベルの低下につながりやすくなります。
顧客窓口のためのコールセンターや、均質サービスを提供するために工場を建設したりすると、さらに、高コスト体質に拍車がかかります。
大企業は、中小企業が大きくなった姿でもあるわけですから、必ず通る道といえるかもしれません。
建築会社の自社新築アパートが高利回りとなる理由
建築会社を経営している社長さんが、うちは都内新築利回り10%以上でアパート経営してるよ、と言っていてうらやましく思いました、というご感想がありました。
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確かに、都内新築で10%以上、というとうらやましく感じてしまい、こまめに中古物件を探すのがばからしくなってしまいます。
建築会社の場合、対外的なエンド客に示す見積もりとは別に、もう一つ、
建設資材や住設備などの単価や平米、外注費など詳細が書かれた、内部資料を持っているかと思います。
原材料だけで人件費や利益を含めてないので、内部資料で利回り計算すると、都内新築利回り10%以上が実現するのだと思います。
通常のエンド客に提示する見積もりには、人件費や利益は、坪単価や施工管理費、付帯工事費、追加工事費などに散りばめて、含めているでしょうから、表題のような高利回りにはなりません。
また、建築会社が広い土地を割安で仕入れて分筆した時などは、一軒あたりの土地が安くなるので、表題のような高利回りが実現しやすいです。
うらやましいと思うかもしれませんが、だからといって、社員を雇ったり、職人を使って建築会社を経営するのは大変なことです。
また、自社アパート経営といっても、家賃収入は建築会社の売上規模からすると微々たるもので、大した支えになるわけではないのです。
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中古物件や新築物件を探すとき、利回りは何パーセントがよいか
新築フロンさん（私）は、不動産経営するならば、中古物件、新築物件でフルローンの場合、利回り何パーセントぐらいあればよいと考えていますか？という意見を求められました。
（以下は個人的な意見で、一般的な銀行員は不動産経営を知らないので、表題について回答できません。
それで融資を行なってるわけですから、危なっかしい限りですw）
中古物件でフルローンの場合、金利2.0%、融資期間15年ならば、利回り15%以上を目標にするとよいかと思います。この条件よりも何かが劣る、という場合は、不動産経営が厳しくなり、手元にキャッシュが残りにくくなります。
新築物件でフルローンの場合、金利2.0%、融資期間30年ならば、利回り8%以上を目標にするとよいかと思います。この条件よりも何かが劣る、という場合は、不動産経営が厳しくなり、手元にキャッシュが残りにくくなります。
以前、フェイスブックで中古物件の融資期間をアンケートしたところ、一番多かったのが15年で、次が20年、その次が20年以上、でした。
（中古物件で融資期間20年フルローンの場合、利回り12%以上を目標にするとよいかと思います）
不動産経営は、当たり前のことですが、金利が低いほど、利回りが高いほど、融資期間が長いほど手元にキャッシュが残ります。（もちろん、利回りが高い物件は、修繕にカネがかかったりしますw）
ただし、銀行によっては、融資期間31年以上は、返せないのと同じ、という見方をされます。35年とか、40年とかにするのはよくありませんので、ご注意ください。
また、銀行は、会社の内容や格付けで、融資金利を決めていますから、金利が高いからと、誰でも銀行に金利引き下げ交渉ができるわけではありません。非常識な経営者だ、と誤解されないようにご注意ください。（会社の内容がよくないくせに勝手なことを言いやがって。まずは、会社の内容をよくしてものを言えよ、って銀行員は思っています。）
人が、投資、に群がるのはなぜか
投資って、不動産も含めて、株やFXなどいろいろなものがありますが、人はどうしてやりたくなるんでしょうかというご質問がありました。
株やFXなどは、元金があって始めるのが普通だと思います。
不動産についていえば、土地と建物自体に担保力があるので、銀行が融資してくれます。何かあったときも、売却して資金回収できますから、貸す側の銀行としても、安心なのです。
社会的信用がある人（属性がよい、という言い方をします）であれば、サラリーマン年収も融資返済の原資として見込めますから、ローン系の商品（アパートローンや住宅ローン）を使えば、元金がなくても、始められます。
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人は、学校を卒業して社会にでると、会社で働くなどして給与をもらうようになります。お金を稼ぎ、ある程度、溜まってきたら、運用して増やしてみたい、と思うのでしょう。
株やFXなどは、元金があって始めるのが普通だと思います。
不動産についていえば、土地と建物自体に担保力があるので、銀行が融資してくれます。何かあったときも、売却して資金回収できますから、貸す側の銀行としても、安心なのです。
社会的信用がある人（属性がよい、という言い方をします）であれば、サラリーマン年収も融資返済の原資として見込めますから、ローン系の商品（アパートローンや住宅ローン）を使えば、元金がなくても、始められます。
不動産業者は、不動産売買が行われれば仲介手数料が手に入りますから、不動産投資、という名称を使いセミナーをやりたがります。
実際に、不動産投資、という甘い言葉に誘惑されて、ここ数年の間に、サラリーマンが次々と参入してきました。
属性が悪くても、書類を改ざんすれば4.5で融資がでて始められますよ、などとそそのかされ、不動産業者と結託したわけです。
不動産投資、という言葉は、個人的には、好きな呼び方ではありません。
不動産の場合、入居者が家賃を支払うわけですし、その原資は入居者が働いて稼いだ給与です。
その家賃のなかから、銀行返済や経費を支払います。不動産投資ではなく、不動産を経営する、事業者となるのです。（毎年、確定申告が必要となります。）
不動産投資、という言葉を使うのは、たいがいは、不動産業者かコンサル、キラキラ大家です。
投資、という甘い言葉に誘惑される以上、不動産業界への新規流入を防ぐことは困難ですが、
幸いにも、4.5のかぼちゃ不正融資問題が発覚してからは、サラリーマンに対しては融資しない、自己資金がないと融資しない（資金力と実績のある専業大家、地主に対しては融資する）という銀行が増え、今日に至ってますので、参入障壁が高くなり、よかったと思っています。
不動産投資、という言葉を使うのは、たいがいは、不動産業者かコンサル、キラキラ大家です。
投資、という甘い言葉に誘惑される以上、不動産業界への新規流入を防ぐことは困難ですが、
幸いにも、4.5のかぼちゃ不正融資問題が発覚してからは、サラリーマンに対しては融資しない、自己資金がないと融資しない（資金力と実績のある専業大家、地主に対しては融資する）という銀行が増え、今日に至ってますので、参入障壁が高くなり、よかったと思っています。
不動産ブローカーと銀行は接点があるのか
不動産ブローカー、ってどんな人たちですか？ 銀行とは接点がありますか？というご質問がありました。
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不動産ブローカーというのは、エンド客に親しげに近づいてきて、物件の紹介をして、買わないかと持ちかけたりする人のことだと思います。不動産仲介会社の名刺とは別に、個人的な名刺を作って、持っていたりします。売主とはつながってて相対取引できます、ということを言います。
大家さんでも、そういう人から何度も電話がかかってきた、という経験がある人もいるかと思います。
不動産は高額な取引ですから、正規の免許を持った不動産仲介業者を通じて売買した方がよいと考えられます。
銀行と接点があるか、という点については、銀行からは相手にされないだろう、と思っているのか、銀行に近づいてこないです。 だから、銀行員も詳しくありません。
（もしかすると、ノンバンクなどと接点があるかもしれません。基本的に、あまり、表にはでてこないです。）
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