新築 フロンさんの銀行融資Q&A

元某大手銀行で融資業務、貸出資産の自己査定等を行ないました。平成の終わりまで融資審査業務をしていました。私自身も大家さんです。ご質問や投稿へのコメントは、フェイスブックで受け付けています。

中古物件や新築物件を探すとき、利回りは何パーセントがよいか

  新築フロンさん(私)は、不動産経営するならば、中古物件、新築物件でフルローンの場合、利回り何パーセントぐらいあればよいと考えていますか?という意見を求められました。

 

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(以下は個人的な意見で、一般的な銀行員は不動産経営を知らないので、表題について回答できません。
    それで融資を行なってるわけですから、危なっかしい限りですw)
 
    同じ物件でも、融資期間や金利によって状況が変わりますので、一般的な条件と考えられる、金利2.0%、融資期間が中古15年、新築30年で考えてみたいと思います。
 
   中古物件でフルローンの場合、金利2.0%、融資期間15年ならば、利回り15%以上を目標にするとよいかと思います。この条件よりも何かが劣る、という場合は、不動産経営が厳しくなり、手元にキャッシュが残りにくくなります。
 
   新築物件でフルローンの場合、金利2.0%、融資期間30年ならば、利回り8%以上を目標にするとよいかと思います。この条件よりも何かが劣る、という場合は、不動産経営が厳しくなり、手元にキャッシュが残りにくくなります。
 
    以前、フェイスブックで中古物件の融資期間をアンケートしたところ、一番多かったのが15年で、次が20年、その次が20年以上、でした。
(中古物件で融資期間20年フルローンの場合、利回り12%以上を目標にするとよいかと思います)
 
    不動産経営は、当たり前のことですが、金利が低いほど、利回りが高いほど、融資期間が長いほど手元にキャッシュが残ります。(もちろん、利回りが高い物件は、修繕にカネがかかったりしますw)
 
    ただし、銀行によっては、融資期間31年以上は、返せないのと同じ、という見方をされます。35年とか、40年とかにするのはよくありませんので、ご注意ください。
 
   また、銀行は、会社の内容や格付けで、融資金利を決めていますから、金利が高いからと、誰でも銀行に金利引き下げ交渉ができるわけではありません。非常識な経営者だ、と誤解されないようにご注意ください。(会社の内容がよくないくせに勝手なことを言いやがって。まずは、会社の内容をよくしてものを言えよ、って銀行員は思っています。)
 

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