新築 フロンさんの銀行融資Q&A

元某大手銀行で融資業務、貸出資産の自己査定等を行ないました。平成の終わりまで融資審査業務をしていました。私自身も大家さんです。コメントはFacebookで受け付けています。

銀行員が信じて疑わない、関係子会社の保証があるからOKという論法

 前回ブログで、銀行の住宅ローンやアパートローンの場合、属性をみて物件の担保評価額以上に融資することがある、とのことですが、銀行にとっては無担保融資となり回収リスクがあると思いますが、大丈夫なのでしょうか?というご質問がありました。

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    銀行の住宅ローンやアパートローンの場合、銀行の子会社(関係保証会社)の保証をつける、というのが一般的です。
 
   例えば、●●銀保証、という子会社があって、その保証をつけることで、万が一のときでも融資金を全額回収できるので、物件の担保評価額以上の融資をしたとしても無担保部分も含めて回収できるからOK、という論法です。
 
    住宅ローンやアパートローンを借り入れるときに、保証料を支払うかと思いますが、それが子会社の●●銀保証の収益となり、貸し倒れた際の代位弁済の原資となります。
 
     住宅ローンやアパートローンは、子会社である●●銀保証、に審査を丸投げして、保証がおりれば融資が承認される、という仕組みをとります。事前審査と本審査の2つがあり、事前審査の場合、一週間くらいで回答がでるので、不動産業者にとっては、ありがたい仕組みです。
 
    属性をみて物件の担保評価額以上に融資する、という場合には、サラリーマン年収の30%〜40%を融資の返済原資としてあてにしてるでしょうから、会社を辞めてもらっては困りますw
    少なくとも、融資実行までは、会社を辞めないようにしましょう(融資がでてしまえば、しらっと辞めて大丈夫かも、ですw)
 
    さて、ここで疑問となるのが、子会社の保証があるからOK、という論法です。関連会社なのだから、銀行のグループ全体ではロスなんじゃないの?、と考えるのが、世間一般の常識でしょう。
 
    しかしながら、働いてる銀行員たちは、不勉強で、かつ世間非常識ですから、そんなことは一秒たりとも考えたりしません。
   自分の身の回りのことしか考えず、自分の支店の成績さえ良ければいい、としか思わないのです。(銀行員、ダメダメですねw)
 
   さて、他行からみた場合、はどうでしょうか?  銀行の子会社の保証があったからといって、だから何なの?  ってなものです。
 
   物件の担保評価額以上に融資がでている場合は、担保不足、とみなします。関連子会社の保証、などというのは、これっぽっちも評価しません。 
 
    信用保証協会の保証、であれば外部機関なので担保不足部分の保全もカバーされているとみなしますが、そうではないので、無担保融資部分については回収リスクがある、と評価されてしまうのです。
    
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