不動産の法人から個人に対して、いくら給与を支払うとよいか
不動産経営を法人で行なっていますが、個人に対しての給与をいくら支払うと、銀行からの印象が良いですか？というご質問がありました。
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業種を問わず、給与は300万以上であれば問題ありません。
普通のサラリーマン家庭でも、年収300万というのが、生活できるかどうかのギリギリのライン、と考えられるからです。
（給与でなく、業務委託費、などの名目で、販管費として300万を支払っている大家さんもいるようです）
給与が300万以下の場合には、事情を聴取します。
社会保険料や税金を減らすために、年間60万（月５万円）しか支払っていない、という大家さんもいます。この場合には、どうやって生計を立てているのかが気になり、カラクリを知りたくなります。
事情をよく聞いてみると、法人の経費で、住居費（社宅としての地代家賃）、交際費、飲食費（会議費）、旅費交通費（宿泊費や交通費）、通信費、事務用品費（文具）、消耗品費などをまかなっているとのことでした。
サラリーマンなどで他の勤務先から収入を得ていて、勤務先にバレないようにする目的で、法人からの給与をゼロにする人も多いです。
（サラリーマン年収があり生活できるので問題ない、とみなす銀行が多かったと思いますが、最近は、事業だけで生活できないのはいかがなものか、と厳しい見方をする銀行が増えています。）
銀行では、法人に対して融資を行う場合に、個人についても調書を作って身辺調査しています。個人での収支を確認するとともに、資産背景等も調べています。
自宅があれば不動産謄本をとり、ローン債務があるかなどを確認します。
預金がどのくらいあるのかも聞き取ります。
どうやって生計を立てているのか、を調べているうちに、融資申し込み者の全体像やライフスタイルが見えてきて、審査がやりやすくなるのです。
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大家さん会を運営する場合に注意すべきことは何か
大家さん会を運営したいのですが、注意点はありますか？というご質問がありました。
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まず始めに、大家さん会を運営する目的、を明らかにしていただきたいと思います。営利目的なのか、ボランティアなのかによって、方向性が分かれるかと思います。（ 基本的にはボランティアをお勧めします。）
以下は、ボランティアの場合です。
具体例として、大家さん会を運営してセミナーをやる、という場合を考えてみます。
事前準備としては、テーマ選定、講師打診、謝礼条件提示、会場確保、参加費募集人員設定、チラシ作成と募集アナウンス、参加申し込み対応、入金チェック、講師とのメールやりとりと当日資料（パワポ）事前受領、申し込みキャンセル対応、参加者名簿作成と領収書作成、当日受付の依頼と備品準備、当日配布資料の印刷ホッチキス留め、パソコン準備、おつり準備、などがあります。
入金の際に多く見られるのが、申込者と振込名義人との相違、です。
個人で申し込みしたのに、法人で振り込んできた（法人で申し込みしたのに、個人で振り込んできた）という時に、
アンマッチが発生します。銀行によっては、個人情報の関係で、問い合わせしても丁寧に教えてくれないことも考えられます。
（アンマッチの場合、当日の領収書を準備する必要があります。申し込み番号、を振込の時に入力してもらうようにすると楽ですが、入力もれ、の場合もありえます）
また、セミナーを案内しても思うように参加者が集まらず、謝金を支払うと赤字（持ち出し）になる場合もありえます。反対に、剰余金が発生することもあります（しっかりとプールしておくと良いです）。
有料の場合は、事前振り込みにすると出席率は９割以上になりますが、無料だったり当日受領だと、天候にもよりますが、出席率は５〜7割に落ち込みます。
当日運営としては、会場鍵の受理、セミナー案内掲示、受付準備と受付方法説明、講師迎え（開始一時間前にきてもらうようにする）、パソコン投影（講師と事前チェック）、講師への謝金支払と源泉徴収票手渡し（後日振込可）と受領書受取、当日参加対応と遅刻者対応、当日の司会とあいさつ、空調とマイク音量調整、出席と欠席の人数確認、当日受領参加費の残高確認、などがあります。
当日運営としては、会場鍵の受理、セミナー案内掲示、受付準備と受付方法説明、講師迎え（開始一時間前にきてもらうようにする）、パソコン投影（講師と事前チェック）、講師への謝金支払と源泉徴収票手渡し（後日振込可）と受領書受取、当日参加対応と遅刻者対応、当日の司会とあいさつ、空調とマイク音量調整、出席と欠席の人数確認、当日受領参加費の残高確認、などがあります。
（講師謝金は、法人支払いの場合は源泉なし、個人支払いの場合は源泉税や復興税約１割を引いて振り込みます）
上記のことは、慣れるとできるようになりますが、主催者となると責任が発生しますし、きちんとしたクリーンな運営を心がけていただきたいと思っています。
（参加費で、会場代と講師謝金を充当するようにする、という運営を心がけるのが良いです）
コンサルや講師業で生計を立てたいなら、選り好みしたり断ってはいけない
会社を辞めてコンサルタントや講師業で生計を立てたい、という人を見かけましたが、簡単なことではないし、増えると世の中を悪くするので、やめてくださいw
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コンサルタントや講師業というのは、自分で何か事業を立ち上げる自信がないか、事業を立ち上げるためのお金を持っていない人が、
お手軽にやれるのではないか？と考えて始めるというケースが多いです。
事務所を借りなくても、人を雇わなくても始められるので、特に、若い人たちに人気があります。
コンサルタントを名乗るのに資格はいりませんから、例えば、会社をやめた翌日にでも、〇〇〇コンサルタントと名乗ることができます。
たとえば不動産コンサルタント、だったり、経営コンサルタント、だったりするわけです。
しかし、どうでしょう？ 会社勤めも禄にできない人が、他人に何か教えられるのでしょうか？
会社を経営したことがないのに、経営のイロハを教えられるのでしょうか？
銀行の窓口に、融資相談にくる事例がありますが、売上が少ないので生活できず、実質的に、生活資金借り入れではないか？ と疑われることがあります。
銀行は事業に金を貸しますが、生活費に金は貸しませんので、お断りすることになります。（サラ金、などに頼ってくださいw）
講師やコンサルを頼まれたのだが遠方だったのでお断りした、という人がいましたが、
講師業やコンサルであれば、断らない、のが基本です。たとえ遠方でも、講師謝金が少なくても、決して断ってはいけません。
例えば、交通費込みで10万円なら受けるけど、４万円だと少ないから断る、というようではだめです。頼んでくる相手にも、それぞれ、予算があるからです。
（講師依頼を断っていると運気が下がって、誰からもお呼びがかからなくなります。）
講師業で上手に生計を立てている人というのは、年中、全国各地を飛び回っています。昨日は東京、今日は博多、明日は北海道、、という具合です。
講師の依頼があったら、基本的に断りません。事務員を一人雇いいれて、講師依頼があったらスケジュールをどんどん、埋めてゆきます。
決して、えり好みしないのです。
（講師謝金は受領時に、復興所得税含め約１割ほど源泉されますが、確定申告の時に還付されます。）
なにはともあれ、若い人ほど、会社を辞めてコンサルタントや講師になりたがる傾向がありますが、なるべく止めていただきたいと思っています。
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時価で不動産を売却した場合の利益を、含み益として銀行に認めさせられるか
含み益のある収益物件があり、時価で売却すれば儲かりそうです。
時価で売却したら得られる（見込みの）利益を、含み益として会社の資産に加えて、純資産が増えていると銀行に認めさせることはできますか？ というご質問がありました。
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これは、難しいと思います。銀行では、不動産を時価（実勢での売買価格）で売却した場合に得られる利益（時価ー帳簿価額）を、含み益とは見なさないからです。
銀行で、含み益がある、というのは、銀行の不動産担保評価額ー帳簿価額（決算書に記載されている土地や建物の価額）がプラスだった場合のことを意味します。
銀行の不動産担保評価額は、通常、時価（実勢での売買価格）よりもかなり低めの、渋い数値になっています（64〜80%くらい）。
（含み損とは、銀行の不動産担保評価額ー帳簿価額（決算書に記載されている土地や建物の価額）がマイナスだった場合のことです。）
（銀行の不動産担保評価額ー融資の残債、がマイナスの時は、担保不足、と言います。債務超過、と言う人がいますが、誤りです）
市や区などの行政は、どのように運営されているのか？
就職活動していて市役所や区役所に興味があるのですが、行政の仕組みを教えてくださいというご質問がありました。
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（今回は、金融ネタではありません。以下のことは、普通の銀行員が何年働いていても、知りえない内容です。）
わたしたちは普段、どこかの市や区に住民登録をして暮しています。
しかしながら、普通に何年暮していても、地元の行政が何をやっているのか、行政の仕組みがどうなっているのか、わからないことかと思います。
市役所にいくと、いろいろな窓口があり、市民や事業者からの問い合わせや要望に対応してくれます。
行政は基本的に、事業、という考え方をとっています。
市役所にいろいろな窓口があるのも、その一つ一つが、行政にとっての、事業、なのです。
そして、事業の一つ一つに、予算や決算、というものがあります。
予算には、収入と支出の項目があります。
一つ一つの事業ごとに年度単位（4月〜翌３月）で収支計画を練り、前年度の後半（９月〜１２月）に次年度予算として取りまとめ、
それらを一括して次年度予算（案）として議会に提出し、承認されたら、次年度（翌年4月）から実行する、という流れになります。
また、年度末（３月）になると、一つ一つの事業ごとに、決算を取りまとめます。前年４月〜３月までの収入と支出を算出し、それらを取りまとめて、一括して前年度決算（案）として議会に提出し、承認を求めます。
（事業によっては、収入がなく、支出だけのものもありえます）
市民向けには、市報が配布され、その中にはセミナー、講演会、説明会、などが告知されていますが、それら一つ一つは、市役所内にある部や課がそれぞれ企画しているものです。
（セミナー、講演会、説明会は、事業のなかで予算化されているものもあれば、突発的に、臨時で行なう場合もあります。）
いま、2020オリンピック・パラリンピック東京が行われていますが、これも、国や都がそれぞれ、事業、として予算をとり、イベントを行なっているともいえます。
（行政というのは、ある意味で、大・小無数の事業の集合体、とも言えます。）
（イベントを行なうにあたっては、組織委員会や実行委員会を作り、委員（長）を委嘱し、そこで内容を審議してもらいます。委員会の開催日時は委員長から都合のよい日を複数あげてもらって調整します。委員会当日の資料作りは、役人（事務方）が担います。
イベント当日運営については外部のイベント会社を公募し、コンペを行って選定し、外部委託します。）
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◯◯◯万円儲かりますなどという投資セミナーには要注意
○○○万円儲かってます、などと他人にいって投資セミナーをやる人は、たまたま一瞬、儲かっただけのことです。
長期的にみてどうなのか、経営安定性があるのかというと、NOです。
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（くだらない高額の投資セミナーには、くれぐれも注意しましょう）
銀行の融資の現場でもそうですが、例えば、表題のように、儲かってます、などと言われたりしたら、絶対に信用しません。
本当に儲かってる人というのは、他人には黙って儲けていて、決して表には出てこないからです。
儲かってます、などと言われたら、それでは実際に決算書ができてから見せにきてください、と言って、やんわり断ります。
（売上が◯◯◯万円あっても、経費を差し引くと大して儲かってない、ことが多いからです）
不動産業界でもそうですが、ろくでもない人ほど、投資、という言葉を使いたがります。
不動産経営というより、不動産投資、という方が話題を集めやすくて、セミナーで集客しやすいからでしょう。
ほかにも、民泊とか、太陽光とか、レンタルスペースとか、いろいろなテーマでセミナーをやる人を見かけますが、
長期的に見てどうなのか、経営安定性があるのか、という視点が欠けていることが多いので、注意が必要です。
（登場してからの歴史が浅いゆえに、講師自身も、10年先がどうなのか、と言われたら、実際のところよくわからない、のが本音でしょう。だったらなおさら、セミナーなんかやるなよ、と言いたいところです）
本当に儲かってる人というのは、他人には黙って儲けていて、決して表には出てこないからです。
儲かってます、などと言われたら、それでは実際に決算書ができてから見せにきてください、と言って、やんわり断ります。
（売上が◯◯◯万円あっても、経費を差し引くと大して儲かってない、ことが多いからです）
不動産業界でもそうですが、ろくでもない人ほど、投資、という言葉を使いたがります。
不動産経営というより、不動産投資、という方が話題を集めやすくて、セミナーで集客しやすいからでしょう。
ほかにも、民泊とか、太陽光とか、レンタルスペースとか、いろいろなテーマでセミナーをやる人を見かけますが、
長期的に見てどうなのか、経営安定性があるのか、という視点が欠けていることが多いので、注意が必要です。
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4.5で融資を受けた物件を、他行で借り換えできるのか？
4.5で借りているのですが、他行で借り換えできるでしょうか？というご質問がありました。
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4.5は、かぼちゃの件を含め、資料改ざんやふかしなど、融資プロセスに問題があった案件を、なるべく消し去りたい、と考えているはずですので、借り換えのチャンスではあります。
借り換えによって融資完済、となれば、以後は調査不要、となるからです。
他行が借り換えに応じるかは、物件の内容と、これまでの運用実績や返済実績、によります。
例えば、オーバーローンを受けて、担保価値よりも残債が上回っているような状態だったり、空室だらけで返済もギリギリだとすると、対応が厳しいかもしれません。
また、物件が、地方や他県の遠隔地だったりすると、管轄外エリアで管理ができない、という理由で難しいでしょう。
（銀行によっては、不動産謄本で抵当権者が4.5だとみた瞬間、毛嫌いされて断られる可能性もあります）
4.5に対して、金利下げ交渉をする、という手もありますが、あくまでも決算内容によります。決算内容が融資借入時よりも良ければ可能性がありますが、悪くなっているのであれば難しいです。
（4.5が不動産関連融資を正常債権と問題債権とに分類し、問題債権を売り飛ばしている、という報告もあります。）
