法人成りすると、銀行からの評価が上がるのか？
業種を問わず、一般的に事業規模が大きくなると法人成りした方がよい、と言われますが、銀行からの評価も上がりますか？ というご質問がありました。
銀行から見て、個人事業者だから評価が低くて、法人だから評価が高くなる、ということはありません。
（法人成りしても、銀行の評価が変わるわけではない、というのは、例えば、財務内容が良くない個人事業者があったとして、法人成りしても、評価が上がるわけではない、ということです。小手先の技は、残念ながら、銀行には通用しません。）
ただし、銀行員は、個人の確定申告書よりも、法人の決算書の方が見慣れているので、そういう意味での、審査のやりやすさや内容の信頼性、というのはあるかな、と思います。
むしろ、一般的に言われるのは、税制面での利点のことかと思います。
ところが、サラリーマンの場合は、給与所得控除があり、一人あたり65万〜220万の控除が使えます。
法人の代表取締役に就任し、会社から給与をもらう、という形式をとりますと、給与所得控除が活用できますので、節税につながる、というわけです。
そのほかにも、個人に比べて経費をつけやすくなる、とか、個人の最高税率と比較すると、法人の方が税率が低い、などのメリットがあります。
税金の専門家ではないので、詳細は割愛いたします。
銀行から見ると、不動産経営者の場合は、個人と法人を併用している人が非常に多いかなと思っています。
（ちなみに、普通の銀行員は税金のことはよく知らないので、表題のような内容を話題にしても、興味を示さずスルーされてしまいますので、ご注意くださいww）
（他業界では、対外的な信用、という意味での、無形資産はあります。例えば、法人でないと入札できない、とか、仕事がとれないとか差別されている場合があります。
しかしながら、不動産経営者の場合はそういうものが何もありません。）
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地方RC物件は、設備更新や大規模修繕が必要な時期に税金が高いのが問題
地方RC物件を購入した際の、収支シミュレーションを教えてください、というご質問をいただきました。
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担保評価1.21億（建物1億、土地2100万）の地方RC物件を、融資額１億のフルローンで購入した場合（築25年、利回り15%、融資期間22年、金利2.0%）（21戸２LDK50平米）を考えてみます。
年家賃は1500万（月125万）、毎月の返済は46.8万で返済比率は37.5%。減価償却が毎年454万（毎月37.8万）とれ、利息（毎年100〜200万）や必要経費（400万）固定資産税（130万）を合わせると、計1084〜1184万。
税引き前利益は316〜416万ですが、築25年が経ち、退去時に水回りのキッチンや洗面所、浴室の設備更新、壁紙張り替えなどのリフォーム（１戸あたり約200万）が発生するため、資金面で余裕があるわけではありません。
地方RC物件の場合、必要経費（280万）としては、浄化槽の点検（年60万）、エレベーターの点検代（年100万）、低圧電力代（月10万）などをみておきましょう。（残り120万は予備費）
大規模修繕も、前オーナーが行なっていなかったため、そろそろ必要です。RC物件の場合、陸屋根の防水や外壁塗装など、最低でも1000万以上はみておいた方が良さそうです。
1000万の手持ち資金がないので、公庫などから設備資金の融資を調達する必要があります。（融資期間10年、月8.3万元金均等、金利1.5%）毎年、100万くらいかかります。
こうなると、ほとんど手残りがありません。
（税引き前利益に対して、所得税や事業税がかかりますし、物件購入時には不動産取得税もかかります）
地方RCの場合、22年で融資完済した時には、BS（貸借対照表）に建物ゼロ、土地2100万の資産しか計上されません。
購入時に2100万の担保余力が生まれた、などと自慢していても、時間が経つにつれて、薄らいていきます。（途中まで薄らいで、最終的に2100万に戻ります）
もちろんですが、上記のことは、一般的な銀行員はまったく理解していません。
だから、平気な顔をして、融資してしまうのです。
（地方RC物件は、築20年以上が経過していても固定資産税や不動産取得税が高いこと、同時期に、設備更新や大規模修繕が発生してしまうことが問題と言えます。
築古の木造アパートだと、固定資産税や取得税が安いので救われます）
（表題の例のように、金利2.0%でも危ういでしょうから、4.5で地方RC物件を購入したら、破綻まっしぐらですw）
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銀行は、融資審査時の資料を保管している
かぼちゃの馬車の影響で、不動産融資の審査が面倒になった
２、３年ほど前に、4.5のかぼちゃの馬車の不正融資が表面化し、金融庁が過熱する銀行の不動産関連融資を問題視するようになりました。
これを受けて、各行で不動産融資の審査方法の見直しや不正対策が講じられました。
不正融資の手段としては、①所得の改ざん（源泉徴収票の数値改ざん）、②預金通帳の残高改ざん、③二重の売買契約、④レントロール改ざん、⑤隠し法人、などがあります。
①については、偽造防止の専用用紙を使った公的機関の証明書があればよい、ということになりました。
以前であれば、領収書や源泉徴収票でも構わないとされていたものが、不正対策によって認められなくなったのです。
表題についても、そのあおりといえます。
証明書をとるには申込者側にお金がかかりますから、銀行としてもなるべく避けたいところですが、やむを得ません。 （厳しくなったのは不動産業界だけですw）
②については、通帳現物の確認、ネット口座の面前ログイン、などの対策が行われました。
③〜⑤については見破るのが難しいですが、各行がそれぞれ、独自に対策を講じているかと思っています。
これを受けて、各行で不動産融資の審査方法の見直しや不正対策が講じられました。
不正融資の手段としては、①所得の改ざん（源泉徴収票の数値改ざん）、②預金通帳の残高改ざん、③二重の売買契約、④レントロール改ざん、⑤隠し法人、などがあります。
①については、偽造防止の専用用紙を使った公的機関の証明書があればよい、ということになりました。
以前であれば、領収書や源泉徴収票でも構わないとされていたものが、不正対策によって認められなくなったのです。
表題についても、そのあおりといえます。
証明書をとるには申込者側にお金がかかりますから、銀行としてもなるべく避けたいところですが、やむを得ません。 （厳しくなったのは不動産業界だけですw）
②については、通帳現物の確認、ネット口座の面前ログイン、などの対策が行われました。
③〜⑤については見破るのが難しいですが、各行がそれぞれ、独自に対策を講じているかと思っています。
銀行は基本的に、金利引き下げ交渉には応じたくない
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銀行から見ると、金利、は生命線です。
融資をして、毎月約定返済してもらって、その中から金利をいただいてますが、この金利こそが業務利益となり、銀行員の給与の源泉ともなります。
ですので、基本的には、金利引き下げには応じたくありません。
表題で、金利が高いから、ということですが、例えば、金利が3.3、3.9、4.5%などと異常に高いのであれば、明らかに銀行側が儲けてますから、借り換えを検討したり、金利引き下げ交渉をする余地があります。
（手数料や登記費用を考えると、今の金利よりも、少なくとも▲1.0%以上となるように、金利引き下げ交渉をすべきです。）
しかし、例えば、現在の金利が2.1〜2.3%なのであれば、1.3%にしたいとなると、都銀か公庫クラスの低金利ですから、実現可能性が低くなります。
金利は一般的に、公庫・都銀1.3〜1.5%、地銀で1.5〜1.8%、信金で1.9〜2.1%くらいが目安です。
借り換えや金利引き下げ交渉をしたいのであれば、豊富に返済実績を作ること、融資時よりも財務内容が良くなっていること、が前提となります。
ですので、融資を受けて何年か返済してから、にすると良いかと思っています。（融資を受けたばかりでは、ダメです）
（大家さんでたまに、金利自慢をしている人がいますが、みっともないのでやめましょうw）
地方物件の融資に積極的な銀行は現れるのか？
4.5に代わって、地方物件（遠隔地物件）に積極的な金融機関は今後、現れるでしょうか？というご質問がありました。
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まず、現れないと思います。
4.5は、支店がないエリアの遠隔地物件にも、融資していたといいますし、金融の非常識そのものですが、その上での、高金利、でもありました。
リスクがあるからこそ、はじめから別収入も当て込んで、高属性のサラリーマン等しか相手にしなかったのです。
その野蛮なビジネスモデルを、他のまっとうな銀行が真似できるはずもなく、もはや、未来永劫、無理です。
公庫は別として、民間で真似できるのはノンバンクか、サラ金ぐらいでしょう。
かぼちゃの件の影響もあり、金融庁から不動産関連等融資については目をつけられやすくなっています。
本部からは、新規案件については慎重に対応すること、既存の債務者の管理をしっかりやること、という指示がきているかと思います。
そうするとまず、①新規取引先の案件を手控える、ようになります。
債務者の管理をしっかりやるには、
②債務者が支店の近くにいて連絡が取りやすいこと、
③融資対象となる物件が支店の近くにあること、
が求められます。
すると、遠隔地物件の近くに支店（僚店）があったとしても、自粛するようになります。
これらの理由から、遠隔地物件の融資が出にくくなっているのかと思われます。
（地方物件は、実際に地方にお住いの大家さんにしか、新規融資がでない、という状況で、この傾向は、今後も続くと思われます。銀行は、昔はそうでしたので、ある意味、原点回帰、といえます。大家さんのローカル化が進む、ということでもあります。）
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銀行員は忙しいので、窓口でプレゼンを聞かされたら迷惑に思う
不動産融資を受けたいときは、事業計画を作って銀行員にプレゼンするとよい、という書き込みを見ましたが、銀行員は普段から忙しくて、プレゼンなんか聞いてる時間はないので絶対にやめてください。
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銀行の窓口にきて、聞いてくださいと言わんばかりに、いきなり一方的に事業計画のプレゼンされたりなんかしたら、迷惑そのものです。
事業計画といっても独りよがりでしょうし、銀行融資の現場で使われる用語や言い回しだけで作られていればよいですが、そんなことはありえないですし、
不動産業界でしか通じないような用語や略語が少しでも使われてたりすると、それだけで、融資資料としては、使い物にならなくなります。（担当者の机の引き出しに、しまい込まれてしまいます）
融資審査をするときには、担当者が、必要な書類や追加書類を言ってくるはずですから、それだけを不足なく集めて、提出すればよいです。
表題のような嘘をいうのは、たいがいは、不動産コンサルタントです。
銀行員でもないのに銀行融資のことを語るとこうなりますから、くれぐれもご注意ください。
