地方RC物件は、設備更新や大規模修繕が必要な時期に税金が高いのが問題
地方RC物件を購入した際の、収支シミュレーションを教えてください、というご質問をいただきました。
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担保評価1.21億（建物1億、土地2100万）の地方RC物件を、融資額１億のフルローンで購入した場合（築25年、利回り15%、融資期間22年、金利2.0%）（21戸２LDK50平米）を考えてみます。
年家賃は1500万（月125万）、毎月の返済は46.8万で返済比率は37.5%。減価償却が毎年454万（毎月37.8万）とれ、利息（毎年100〜200万）や必要経費（400万）固定資産税（130万）を合わせると、計1084〜1184万。
税引き前利益は316〜416万ですが、築25年が経ち、退去時に水回りのキッチンや洗面所、浴室の設備更新、壁紙張り替えなどのリフォーム（１戸あたり約200万）が発生するため、資金面で余裕があるわけではありません。
地方RC物件の場合、必要経費（280万）としては、浄化槽の点検（年60万）、エレベーターの点検代（年100万）、低圧電力代（月10万）などをみておきましょう。（残り120万は予備費）
大規模修繕も、前オーナーが行なっていなかったため、そろそろ必要です。RC物件の場合、陸屋根の防水や外壁塗装など、最低でも1000万以上はみておいた方が良さそうです。
1000万の手持ち資金がないので、公庫などから設備資金の融資を調達する必要があります。（融資期間10年、月8.3万元金均等、金利1.5%）毎年、100万くらいかかります。
こうなると、ほとんど手残りがありません。
（税引き前利益に対して、所得税や事業税がかかりますし、物件購入時には不動産取得税もかかります）
地方RCの場合、22年で融資完済した時には、BS（貸借対照表）に建物ゼロ、土地2100万の資産しか計上されません。
購入時に2100万の担保余力が生まれた、などと自慢していても、時間が経つにつれて、薄らいていきます。（途中まで薄らいで、最終的に2100万に戻ります）
もちろんですが、上記のことは、一般的な銀行員はまったく理解していません。
だから、平気な顔をして、融資してしまうのです。
（地方RC物件は、築20年以上が経過していても固定資産税や不動産取得税が高いこと、同時期に、設備更新や大規模修繕が発生してしまうことが問題と言えます。
築古の木造アパートだと、固定資産税や取得税が安いので救われます）
（表題の例のように、金利2.0%でも危ういでしょうから、4.5で地方RC物件を購入したら、破綻まっしぐらですw）
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