不動産経営者は、経理にかかわらずに経営に専念した方がよいのか
税理士から、不動産経営者は経理や細かな数値にとらわれずに、会社経営に専念した方がいい、経理は税理士に任せてくれたらいい、と言われましたが、銀行はどうみているでしょうか？というご質問がありました。
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経営者が、自分の会社の経営状態を知るにあたり、お金の流れを知ることはとても重要です。
経理をやってなければ、お金の流れを知ることはできません。経理を税理士に任せてしまうと、お金の流れがブラックボックス化してしまい、自分の会社の経営状態がわからなくなる恐れがあります。
税理士は、いろいろなクライアントを抱えてますから、自分の会社のことだけを考えてくれませんし、細かな数値を気にかけてくれません。
経理や細かな数値にとらわれなくていい、というのは、税理士のポジショントークですから、真に受けてしまうのは問題があるかと思っています。
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新築物件に３０年の融資は、リスクがあって危ないのか？
木造の新築物件で30年のアパートローンを組むのは、手元キャッシュ温存には有効ですが、リスクを先送りして危ないと思うのですが、銀行はどう見ているでしょうか？というご質問がありました。
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銀行からみて、30年という融資期間は、住宅ローンなど各種ローン商品では一般的に取り扱われており、リスクを先送りして危ない、という認識は持たないかと思っています。
銀行が行なう自己査定でも、30年、という融資期間は許容範囲とされ、正常債権の扱いと認識しているかと思います。
具体的には、たとえば、融資期間が30年だとして、木造の耐用年数が22年だとすれば、耐用年数を超えた部分は８年だけ、ですから、
築古で耐用年数を超えた物件に10年または15年の融資を行うよりは、銀行からみて、融資期間30年で８年の超過だけであれば、よりリスクが低い、と見なすのも自然かと思っています。
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不動産業者で、不動産コンサルタントを名乗る人を信頼してよいか
不動産業者で、不動産コンサルタントを名乗っている人からオススメ物件を紹介されましたが、信頼していいでしょうか？ 銀行から見ていかがでしょうか？というご質問がありました。
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不動産業者は、会社として宅建業を登録していますが、そこで働いている社員は普通のサラリーマンですから、不動産コンサルタント、を好き勝手に名乗っているのだとすれば、信頼できないかと思っています。
不動産コンサルタントとは名ばかり、売却依頼を受けた物件を客に勧めているだけで、相手のことなど考えていないでしょうから、注意する必要があります。
銀行からみても、そのような、不動産コンサルタントを名乗る不動産業者の社員の名刺をもらったとしたら、信用しないかと思います。
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銀行が行う不動産担保評価は、でたらめ
銀行の不動産担保評価は、誰がやってるんですか？というご質問がありました。
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銀行内に、不動産担保評価を専門に扱うセンター、が置かれていて、急いでなければ、そこに評価依頼を出して行う、という形が多いかと思います。
そのセンターにいる人員、というのは、一線を退いて出向した定年間近の元行員、という場合が多いかと思います。
どこまで正確にやれているのかは疑問で、かなり、いい加減ですし、信用できないわけですが、昔とは違って、今の若手の行員は、自分で担保評価ができないので、なにがどう、いい加減なのかすらわからない、という低次元かと思います笑。
（でたらめで、いい加減な担保評価を出しておいて、融資審査のなかで、保全が充足してるだの、保全割れしてるだの、と論じること自体が馬鹿げてます。）
銀行が行なう不動産担保評価、というのは、適当で、信用できない虚構の産物、と見ていただいて差し支えありません。
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業者は不良在庫をかかえるリスクを抱えて商売している
賃貸物件の鍵を取り替えるのに、業者に依頼したら３万円かかりました。部品代は○○○○円ほどだから、業者って大儲けですよね、というご感想がありました。
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鍵を取り替える業者が大儲けしてる、というのは、賃貸物件に行くための出張代や作業費、が含まれているからだと思いますが、
業者は他人のために働いているわけですから、ガソリン代や人件費を支払うのは当然のことです。
また、業者は出張するにあたって、いろいろなメーカーに対応するため鍵の在庫や、工具を車両に保管しており、在庫リスク、を抱えて商売しています。
（銀行は、業者に対する融資審査のときに、在庫が月商の何か月分あるか、をチェックしています。４か月分以上あった場合は、否決することがあります。）
個人であれば、ホームセンターに行って、自分の賃貸物件に適合する鍵を買うのでしょう。
この時、適合しない鍵を間違えて買ってしまい、後からレシートを見せて取り替えてもらうこともあるでしょうし、そういった不良在庫のリスクを、ホームセンターに押し付けているからこそ、部品代○○○○円で実現できている、とも言えます。
ですので、業者が儲けてるかというと、生活がかかっている以上やむえないですし、
作業時間や不良在庫リスクを考慮せずに、部品代○○○○円でできる、と言うのも、おかしな話です。
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不動産経営者は、事業、というものに対する基本認識が甘い
不動産経営者で、家賃収入以外の、時間貸しや日貸し事業に興味を持つ人が増えていますが、やってみたけどすぐに撤退したりなど、認識が甘いように感じます、というご感想がありました。
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確かに最近は、不動産経営者が、貸会議室、民泊、ホテル旅館業、カーシェア、イベントスペース、レンタルオフィスといった、時間貸しや日貸しの事業に参入する事例が目立ちますし、各種の不動産イベントのセミナーでも、そういう事例を見聞きする機会が増えているように感じます。
月額家賃の賃貸借契約だと売上が少ないから、という理由で興味を持つのだと思いますが、不特定多数の人を対象に商売する、というのは、事業、ですので、その分野にかかわる法規制であったり、行政の許認可であったり、が必要となるケースがほとんどです。また、他店や他社との競争も厳しく、生き残るのが大変です。
不動産賃貸業は手堅くて、ぬるま湯に近いビジネスですから、その影響もあってか、不動産経営者は、事業、というものに対する、基本的認識が甘く、
どんな事業でも好き勝手にやっていいんだ、簡単にやれちゃうものなんだ、と勘違いしていることが多いように感じます。
中途半端な気持ちで始めてしまい、深傷を負う場合が多いので、注意が必要です。失敗すれば、不動産融資の審査にも、悪影響を与えることとなります。
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銀行融資に本部決裁があるのはなぜか〜不動産経営の進むべき道
銀行融資に、本部決裁があるのはなぜですか？というご質問がありました。
本部決裁の案件は、銀行経営に一定のリスクがあって、本部がすべて把握しないといけないと判断した貸出債権だからです。
支店長決裁が認められるのは、主に、信用保証協会の保証付融資や、担保等によって保全充足しているプロパー融資など、リスクの低い案件です。
本部決裁には、優良先も含まれています（融資額の上限はなく無限です。）
優良先が本部決裁なのはどうしてか、というと、取引先には上場企業の場合等もあって、何百億単位での貸出もあり、支店レベルで対応できない場合があるからです。
また、最上位の格付けになると、代表者保証がなく貸出しする場合もあって本部決裁となります。言い換えれば、上場企業並みの、最上位の格付けを得られた優良先は、代表者保証が要らなくなるのです。
それでは、不動産経営として目指すべきは、どういう方向か、というと、
金融機関における、格付けの最上位を目指していただきたい、と思っています。
すなわち、財務内容を最も重視する、という経営姿勢です。
何十億借りたとか、家賃年収が何億だとか、オーバーローンやフルローンを受けられたとかでは、格付けは良くなりません。
自己資本が乏しいままで借入金を増やし続けても財務内容は良くなりませんし、格付けも低いままですので、ご留意いただきたく思います。
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