不動産経営に大企業が入ってこないのは何故か？
不動産経営は、大資本がどうして入りこまないのですか？ というご質問がありました。
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不動産経営は、農家と同じニッチな分野で、大資本が入り込みにくいです。
農業分野に大企業が参入できないのは、
①土地を使って作物を収穫しても大した売上ではなく何人も雇用できないこと、②収穫の季節だけに売上が集中するため毎月の給与を支払えないこと、③大量に生産すると価格が下がり売上が増加しにくいこと、が原因です。
不動産経営も同様で、住居地域に土地を買って家を建てても、大した家賃収入でなく、人を雇えないので、大企業が参入しにくいです。
だからこそ、中小零細でも、不動産経営が成り立っているのです。
（大資本でやる場合には、森ビルやトランプさんのように、地価も家賃も高い特別な立地に、できるだけ高層にしないとだめです。）
銀行融資における格付け
金融機関における、企業の格付けは、どのように決まるのですか？ というご質問がありました。
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いわゆる融資の五原則のうちの安全性、収益性、成長性の主要な指標と、返済能力をコンピュータが計算して判定しています。
例えば、安全性は自己資本比率や借入金依存度、収益性は売上高経常利益率や総資本回転率、成長性は売上高増加率や経常利益増加率、などをみます。
返済能力は債務償還年数、インタレストカバレッジレシオ、などをみます。
これらを各行が、独自の配点や採点方式でコンピュータ処理し、格付けをはじきだしています。
細かい配点や採点については、守秘義務の範疇となりますので、一般には公開できません。
（企業の格付けロジックは、銀行員でさえも、ほとんど知らされてませんので、本件は、不動産経営者にとって、ものすごく貴重な情報になるかと思います。本文の内容は、複数行の格付けロジックを参考にして、記述しています。）
（不動産経営者の場合は、自己資本比率、売上高経常利益率、債務償還年数、を意識していれば、良いかと思います。赤字決算だと成長性や収益性、返済能力を同時に毀損しますので、そうならないようご注意ください。）
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区分は一棟物件と比較して本当にダメなのか？
区分マンションは、戸建や一棟物件に比べて利回りが低く、持ち出しがあるとされて、不動産経営者からは敬遠されがちですが、銀行から見るとどうでしょうか？というご質問がありました。
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確かに、表題のような意見は、誰からも聞きますし、定説のように語られています。
区分マンションが利回りが低い、というのは、管理費や修繕積立金を毎月、支払っているからで、これを原資として、管理組合が、共用部分の日常的なトラブル対応や、大規模修繕を行なっています。
これに対して、戸建や一棟物件についてはオーナーがすべてを行なわねばなりませんが、メンテナンスを放置しているケースがほとんどです。
銀行には、よく、不動産経営者から、雨漏りにかかわる屋根補修や、外壁、共用部分の塗装など大規模修繕にかかわる、何百万かの設備資金申し込みがあります。
これらのメンテナンスにかかる費用を考慮しなければ、戸建や一棟物件の利回りが高いのは、当然のことです。
むしろ、利回りについて、本当の姿を知りたいのであれば、戸建や一棟物件のメンテナンス費用も含めて、比較検討する必要があります。
（大規模修繕は、規模の大きい一棟マンションですと、何千万、という費用がかかり、一年分の家賃は軽く、吹き飛んでしまいます。）
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誰でも赤字の仕事などやりたくない
リフォームなどで、他人に仕事を頼んでおいて、値段を安くしろって言うのは、おかしいと思うのですが？ というご感想がありました。
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これは、その通りだと思います。
例えば、銀行の窓口にきて、融資をうけたいんだけど、金利安くしてくれないか？ なんて言われたら、審査そのものを、お断りします。申し込みをして、人を駆り立てておきながら、そういうことを言われると、迷惑な話です。
スーパーに行って、値段がついてるものに、もっと安くしてくれない？ とか、誰も言いません。いやなら、買うのをやめればいいわけです。
他人に仕事を頼むのは、
①自分ではできない、または、
②自分ではやりたくない、
からだとは思いますが、
単なるケチの延長線上、で、相手を探そうとするのは、非常に迷惑な話です。
相手も生活がかかってますし、赤字の仕事などは、ばからしくて、引き受けたくありません。ちゃんと儲かってますか？と相手を気遣うくらいの、オトナの余裕がほしいところです。
コスト削減、というのは自らが動いて汗水をたらすことで実現するのはよいですが、他の誰かの労働力をあてにしたり、外部の人を使いながら、都合よく値引きさせることで、実現するものではないはずです。
不動産業界には、値段が安ければ良心的、そうじゃないところはぼったくり、みたいな考えの人が多いようですので、一言、申し添えます。
優秀な経営者はコンサルをやらない
優秀な経営者はコンサルをやらない、というのは本当でしょうか？というご質問がありました。
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これは、一般的に事実です。業種を問わず、優秀な経営者は、自社の事業に専念してあちこち飛び回り、とても忙しいので、コンサルはやりません。儲かっているので、他人のことなど、かまっていられないのです。
ですが、断れないご縁で、まれに講演会をやることがあります。優秀な経営者が講演会をやるというのは貴重なことですので、そういう機会を見つけたら、ぜひ、足を運んで聞いてみたいものです。
これに対して、普段からコンサルや高額セミナーをやる人というのは、自分で事業をやらないで儲けようというわけですから、経営者として優秀ではありません。
①自分が儲かっていない、②自身の事業がうまくいってない、③会社を経営したことがない、④目立ちたがり、⑤嘘や誇張が多い、という場合が多いでしょう。
セミナーでは体裁や聞こえの良いことを言いますが、最後には必ず、私にご相談ください、と締めくくります。もしくは、高額な情報商材や個別相談へと誘導します。
しかし、経営者としての強烈な成功体験を持ってないし、嘘や誇張が多いため、相談したところで大して役に立たないし、うかつに足を踏み込むと高額なコンサル料を請求されてしまうので、注意が必要です。
（全国各地から声がかかって、一年中セミナーをやっているコンサルもいます。その一方で、相談業務が下手だったり、部下任せだったり、顧客との意思疏通や連絡体制が不十分だったりで、会社運営に問題があるところもあります。）
（コンサルタントというのは自称の肩書きですので、誰でもすぐに名乗れます。就職した会社を辞めて、昨日までニートをやっていた人でも、やれます。あちこちの団体や組織の無料セミナーに参加して情報を集めようとしたり、セミナー申し込みだけして当日欠席し、後から配布資料がほしいなどと、問い合わせてくる傾向があります。）
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倉庫や車両の融資はでるか？
リフォームやステージングを行なっていますが、それらの工具や建材、資材を保管するための大型倉庫、運搬車両の融資はでますか？というご質問がありました。
民間金融機関での信用保証協会保証付きの設備資金融資や、政府系金融機関での設備資金融資（マルケイ融資等）で対応可能です。
あくまで、事業用、と主張する必要があります。
リフォームをするには、目的に応じてさまざまな工具・器具や建材、塗料、接着剤、部品、用品等を使うでしょうし、ステージングにしても満室になったら資材の保管場所や、運搬車両、駐車場が必要だと思われますが、皆さまはどのようにされているのでしょうか？
（金融機関によっては、100万以下の少額だったり、中古車の場合だと、いやがられる場合があります。）
旅館やホテル業は儲かるのか？
大家さんをやっていて、旅館やホテル業に興味があるのですが、儲かるのでしょうか？というご質問がありました。
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旅館やホテル業は、売上が年々下がり、人件費や経費などが年々上がって、借入金の金利負担も重く、収益をじわじわと圧迫される業種です。
オープンから１、２年目をピークとして、売上は徐々に落ちていきます。周辺に強力なライバルができると影響を受けやすく、稼働率も落ちます。
賃貸よりも建物の利用が荒く、内装の劣化や設備の老朽化が早いため、修繕や修理にカネがかかりますし、
オープンの時は手探りだった業務フローが確立する頃になると、経費が多くかかるようになります。従業員の人件費も、年々上がっていきます。
一方で、旅館やホテル自体の目新しさがなくなっていきますので、何も対策をしないと、売上は年々落ちて、ジリ貧になります。
客を引き寄せるためにリニューアルして、銀行から設備資金の融資を受けたとしても、売上がそれほど伸びるわけではないので、金利負担が重しとなります。
（資金繰りが悪化し、倒産する原因となります）
１、２年目のピークの売上だけを見て、旅館やホテル業は儲かる、と勘違いしがちですが、中長期的に見ると、経営はどんどんと厳しくなります。
大手ならまだしも、中小だと苦戦を強いられます。事業者としてのセンスや、経営手腕が問われます。
（大手で拡大している場合、1、２年目のピークの売上の時に銀行融資をどんどん受けて多店舗展開してますが、中長期的にどうなるかが怖いところです。）
旅館やホテル業がそういう状況ですから、民泊や簡易宿所についても、同じことが言えます。
１、２年目の一番良い時の売上だけを見て、儲かる、と宣伝するコンサルがいるようですが、そういう人たちは、10年、20年という長いスパンでの経験がなく、先々どうなるかが見通せてるわけではないので、注意が必要です。
旅館やホテル業がそういう状況ですから、民泊や簡易宿所についても、同じことが言えます。
１、２年目の一番良い時の売上だけを見て、儲かる、と宣伝するコンサルがいるようですが、そういう人たちは、10年、20年という長いスパンでの経験がなく、先々どうなるかが見通せてるわけではないので、注意が必要です。
通常の不動産賃貸業の方が、銀行の評価も高いです。生半可な気持ちで参入し、後になって、やらなければよかった、ということがないようにしていただきたいと思います。
（設備故障があると、すでに廃番となっていることが多く、同じ型の後継商品と取り替えになりますが、都度だとカネがかかるといい出して、他の部屋の稼働できるものと機器を入れ替えたりするようになります。すると、繁忙期でも、客を入れられない部屋、というのが生まれて、悪循環となります。）
