リフォーム業者は儲かっているのか？
リフォーム業者さんは実際のところ、儲かっているのでしょうか？というご質問がありました。
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リフォームというと大家さんの関心事かと思いますが、多くの業者さんは売上こそ伸びていますが、利益はさほど、手元に、残っていません。
仕事の依頼を受けて、材料費や職人の人工費、外注費、現場の施工管理費などを計上し見積もりを出しても、値引き交渉されたり、工期が延びて、予定外のコストがかかったりして、泣く泣く、赤字の仕事になることもあります。
職人も高齢化が進み、若者からは３Kとして敬遠され、人材の確保も大変です。人件費も高止まりのままです。
しかし、仕事をとらないと、売上がなくなって飯が食えませんから、赤字の仕事でも受注したりなどして疲弊し、かえって、経営体力が奪われてしまっている現状があります。
大家さんにとって、リフォーム業者さんも大事な存在ですから、根拠のない、むやみな値引き交渉は、慎まないといけないところです。
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融資と連帯保証
銀行は、昔は、あらゆる債務を保証する第三者の連帯保証人を求めるのが当たり前だった、というのは、本当でしょうか？というご質問がありました。
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これは、事実です。戦後の昭和の古い時代の銀行取引約定書には、代表者の連帯保証のほか、第三者にも連帯保証を求める包括根保証、と呼ばれる仕組みがありました。
包括根保証というのは、当該の企業が破たんした時などに、代表者のほか、第三者に対しても連帯保証人として、債務不履行があったとして全額を請求するわけですから、途端に厳しい状況におかれ、時として、夜逃げや自殺に追い込まれることもありました。
信用保証協会は、そういったことがないよう、第三者の保証人となることで、中小企業の資金調達の円滑化のための役割を果たしてきたわけですが、昔は、信用保証協会でも普通に、第三者に個別の債務保証（特定債務保証）を求めてました。
2005年になって、改正民法により、包括根保証、という古い仕組みが廃止され、第三者に連帯保証を求めないようになりました。
それでも、代表者に対して連帯保証を求めることに変わりなかったのですが、
2013年に経営者保証に関するガイドラインが制定されたことで、条件付きですが、代表者の連帯保証についてもなくそう、という仕組みが生まれ、現在に至っています。
（2020年には、民法改正が予定されています。）
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初回から１億のプロパー融資は無理
プロパー融資を受けたいと思い、取引のない身近な民間金融機関に、1億円規模の収益物件の相談をしたら、初回だといきなりは無理、と言われましたが、そういうものでしょうか？というご質問がありました。
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普通の対応だと思います。
民間の銀行員は、初めて融資申し込みを受ける時は、業種を問わず、まずは信用保証協会の保証付き融資を利用してもらい、返済がしっかりできるのか様子をみたい、と考えます。
例えば、何百万円でも構わないので、少額のリフォーム資金などで、信用保証協会保証付きの事業資金の融資にチャレンジしてもらいたいと思います。
そして、一年くらい様子を見てから、表題のような大型案件を持ち込み、取引拡大を目指すのがよいかと思います。
相手をよく知るために、まずは取引振りや返済振りを確かめたい、と思うのは、融資担当者の心理としては、当然のことです。
（政府系金融機関である公庫だと、信用保証協会保証付き融資と同じ位置づけにあるのがマルケイ融資となりますので、まずはマルケイ融資で少額のリフォーム資金などで実績と信用を築くと効果的です。）
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融資が厳しいときどう銀行と向かいあうべきか
融資の厳しい時代でも、金融機関から信頼され、融資を受け続けられる不動産経営者になるには、どうすればよいですか？というご質問がありました。
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金融機関は、①経営者の人柄などの定性面と、②決算書の内容と、③これまでの返済実績、の３つを特に、重視しています。
銀行に嘘をついたり、だましたり、ごまかしたりするのは論外ですし、金利が高いという理由で他行に借り換えたり、自己都合で物件を売却するというのは、信頼を裏切ることになります。
そして何より、決算書の内容の良さが大事ですし、長い年月をかけて返済してきた、という実績こそが、銀行に安心感を与え、融資決定の決め手、となります。
巷にあふれる小手先のテクニックよりも、まずは、不動産経営者としての器量、を大きくしていただきたいと思います。
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事務所開設は融資に有利か？
不動産経営のための事務所を開設すると、融資が有利になりますか？というご質問がありました。
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一般的に、有利となります。メガバンク以外の銀行の場合、外回りをする営業部隊（渉外担当）と、窓口対応をする審査部隊（融資担当）とがいます。
渉外担当はアクセル、融資担当はブレーキ、ととらえると分かりやすいです。
渉外担当は、各企業の事務所を原付バイクや自転車、軽自動車、などを使って訪問し、資金ニーズを探り、銀行に戻ると毎日、業務日誌を書いて上席者に報告します。事務所を何社、訪問したのかを問われます。
事務所がなければ訪問できませんし、資金ニーズすら探れませんから、機会損失をしてしまいます。渉外担当は融資を積極推進するのが役割なのに、そのニーズに対応できてないことになるのです。
事務所を開設するのであれば、毎日行ける自宅近くが良いかと思います。経営者（または、誰か）がいつも、そこにいる、ということが重要で、不在でも、渉外担当が名刺を置いて帰るだけで訪問実績となるので、とてもとても、ありがたい存在なのです。
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会社案内があると融資に有利か？
融資審査を受けるときに、会社案内を提出すると、有利になりますか？というご質問がありました。
有利、不利にはまったく関係ありません。
融資の稟議書を作るときは、予め必要な書類が決められていて、新入行員の時から、余計な資料をつけるな、と教育されています。
会社案内とか、余計な資料をつけますと、上席者から、これをいちいち俺に読めということか？、と嫌味を言われて、取り外すように指示されます。
実際に、会社案内をつけますと、かえって、内容の不整合が起こりやすく、特に本部の審査連中から、グダグダとつまらない質問や指摘、ダメだしを食らったりして、墓穴を掘るだけなので、絶対につけないのです。
結局、会社案内は担当者が手元資料として持っておき、融資が決まってから、稟議書ファイルに綴って保管される、という程度で、かなり、粗末に扱われてしまいます。
（会社案内と稟議書に、内容の不整合が起こりやすいのは、銀行が求めていること、知りたいことを満たすように、会社案内が作られていないからです。（というか、そんなことは、絶対にわかりっこないですよね？））
（資料提出の時に、キングファイルに穴をあけて綴じて、タックシールをつけたり、インデックスや目次をつけたりするのも、コピーの時に外したり、戻したり、機械につかえたり、引っかかったりと邪魔で厄介なだけなので、やめた方がいいです。なんだよ、自己満か？ といいたいくらいムカつくんです。ホッチキスなんかがあって巻
金融機関でいう土地の含み益とは？
金融機関で、土地に含み益がある、という場合は、どの金額を比較して言っているのですか？というご質問がありました。
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一般的に、土地と建物を購入した時に、売買契約書に書かれている土地、建物の価額がそのまま決算書に計上され、簿価、となります。
一方で、路線価×敷地面積（地積）で算出されるものが土地の評価額、となります。
金融機関において、含み益がある、という場合には、土地の評価額−簿価、がプラスだった場合のことを指します。
不動産業界で、実際にこれくらいで売れる、という市場での売買事例価格（実勢価格）を、時価と呼んだり、土地値と呼んだりして、時価−簿価を含み益と見なす人がいますが、それは正しくありません。
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