新築 フロンさんの銀行融資Q&A

元某大手銀行で融資業務、貸出資産の自己査定等を行ないました。平成の終わりまで融資審査業務をしていました。私自身も大家さんです。ご質問や投稿へのコメントも受け付けています。

銀行が、不動産担保の抵当権を実行するのはどういう状況か

    銀行の貸出債権で、不動産担保の抵当権を実行するまでのプロセスを教えてください、というご質問がありました。

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    企業が何らかの理由で業績不振になると、まず始めに毎月の約定返済を延滞するようになります。

    取引先に連絡をとり、約定返済ができないので返済猶予してほしいと言われた場合、事情を聴取したうえ、銀行内で対応を検討します。

   その上で、一時的に約定返済をストップさせますが、金利減免したくないので、元本部分を猶予し利息部分だけ徴収する、という形をとります。(何カ月かの間、元本が減らない状況となります。)

    貸出債権の分類は正常先でなくなり、要注意先以下(要注意先または要管理先または破綻懸念先または実質破綻先)に転落します。

   このあいだに、当該経営者に対しては事業再建計画の提出を求め、その内容を精査した上で、銀行側がリスケの計画を立てます。

  ①融資の返済期間を延ばして毎月の約定返済額を減らす、のが基本路線となります。(金利を下げたりはしません。むしろ、上げたいくらいですからねw)

  実際には、融資期間を延ばして毎月の約定返済を減らしたところで、残念ながらそれでも、返済できなくなる、というケースは多いです。
(この時、②金利の減免、を考えるかもしれませんがなるべく避けます。延命させ金利だけ支払ってもらうために③追加融資してそのカネで金利部分を支払ってもらう、ことも検討します。)

  業績不振の噂が広まって事業そのものが停止し、まったく返済できなくなり、他行も動き出し、当該企業の資産毀損がみられて、もうこれ以上猶予ができないと判断されれば、いよいよ、貸出債権の回収へと入っていきます。

  まずは債務者に対して、期限の利益喪失を伝えるための内容証明を出し、その後も何回か内容証明を出しながら、表題のように、抵当権の実行へと踏み出していきます。