物件を再生させると銀行の担保評価が上がるのか
最近、不動産賃貸業では、物件の再生、がキーワードとなっていますが、金融機関ではどのような評価をするのでしょうか？ という質問を受けました。
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物件の再生、というと法定耐用年数切れの収益物件にリノベーションを施して付加価値をつけ、家賃を高めに設定して貸し出す、またはその恩恵により高値で売却する、という手法のことかと思います。
ご質問は、建物の評価のことかと思いますが、残念ながら、建物の謄本の築年数で計算しますので、法定耐用年数切れの建物自体の評価額はゼロ、のままです。
リノベーションにかかった費用は、経費で一括計上するか、10万以上の資産性の高いものは減価償却するのかとは思いますが、あくまで、附属設備、という扱いでしょうし、建物本体の評価額が上がるわけではないのです。
よく、マイソクで、古家あり、という表記がありますが、金融機関的には、まさにそういった見方と同じです。
中古車と同じで、法定耐用年数が切れたからただちに使えなくなるわけではないこと、車種によってはかなり高値で取引されていること、などは、十分に承知していますが、社内的に客観的な基準をとる必要がありますので、こればかりは止むをえません。
だから、金融機関を驚かせるために、リノベーションした収益物件を実際に高値で売却してみましょうよ、ということになるのだと思います。
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