物件ごとに年単位の収支表を作ることに意味があるのか
デッドクロスになると黒字倒産します、という大家さんがいたので、購入物件の20年先までの年単位の収支表を見せてもらったら、家賃収入が５年ごとに、5%ずつ減っていく、というシナリオ設定（20年後には20%減る設定）になっていました。
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表題のように、デッドクロスになると黒字倒産します、という理論を正当化したいのであれば、他の変数（家賃収入、経費率など）をすべて一定にして、20年先まで常に変わらないものとして、年単位の収支表（税引後キャッシュ）を作成してゆく必要があります。
家賃収入を５年ごとに5%減らす、というのであれば、年単位の収支表が著しく悪化するのは当たり前のことですし、
むしろ、デッドクロスになる（ある年を境として、元本返済額>減価償却費となる）ことよりも、賃貸経営に与える影響が大きい、と言えます。
なのに、デッドクロスになると黒字倒産します、というのはおかしなことです。
ちなみに、家賃が５年ごとに5%減る理由を聴取したところ、建物が老朽化すると家賃が値下がりするから、というのですが、その根拠は明確ではありませんでした。
根拠が明確でないのであれば、20年後に20%家賃収入が減る、という想定の収支表を作る意味がありません。
（銀行に、見せない方がいいです）
賃貸経営では、建物の築年数に関わらず、部屋の中が小綺麗であれば、入居が決まります。
20年後まで家賃下落しないよう、部屋の中を小綺麗にし、建物の維持管理をしっかりと行い、入居条件を緩和し、物件に付加価値をつけ、経費節減に努め、満室経営に努めてゆくことが重要、というのが、正しい結論になります。
どうしても５年後に家賃下落しそうだ、というのであれば、他の物件を買い増すことを検討するでしょうし、大家さんならだれでも考える、自然な発想でしょう。
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