新築 フロンさんの銀行融資Q&A

元某大手銀行で融資業務、貸出資産の自己査定等を行ないました。平成の終わりまで融資審査業務をしていました。私自身も大家さんです。ご質問や投稿へのコメントは、フェイスブックで受け付けています。

不動産仲介手数料は、銀行融資の金利と比較してどうなのか

   不動産売買の仲介手数料は、はっきりいって高いと思います、というつぶやきがありました。

 

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     不動産売買の仲介手数料は、売買価格の3%+60000円に消費税を加えたものとなります。
    宅地建物取引士は、売買契約時までに業法の35条、37条書面(重要事項説明書と売買契約書)を作成し、売主と買主に説明することになっています。その見返りとして、媒介報酬(仲介手数料)を受領します。宅建業者には、瑕疵担保責任があります。(成功報酬なので、成約しない場合、それにかかわる労力や時間や調査費用はすべて、骨折り損となります)
 
    ここで、売買価格の3%がどのくらいのものかを、銀行融資の金利と比較してみます。
 
   例えば、融資期間が20年であれば、3%÷20年で、年利0.15%分に相当するわけですが、売買価格=融資金額だとして、融資の場合は元本が減っていきますから、融資期間20年だとして10年目に元本は半分くらいになり、その後はどんどんと減ります。
 
    ですので、実質的には、売買価格の3%というのは融資期間20年の場合、年利0.15×2=0.3%に相当する、とみてよいかと思います。
 
 すなわち、売買価格の3%は
融資期間10年     3%÷10年×2=年利0.6%相当
融資期間20年    3%÷20年×2=年利0.3%相当
融資期間30年    3%÷30年×2=年利0.2%相当
 
にあたることになります。仲介手数料には、別途消費税10%がかかります。
 
   両手取引であれば、上記の2倍になります。それを何十年も待たずに、あっという間に手に入れてしまうわけです。
 
   不動産仲介業者がよく、瑕疵担保責任があるから、ということを盾にしますが、実際問題として責任を取るつもりはなく、むしろ責任から逃げてしまいたい、と考えているはずです。(そうでないと、あっという間に、会社が倒産してしまいます)
 
   売買契約書や重要事項説明書は、大家さんなら経験があると思いますが、本当によく、間違えています(時間をかけて、推敲を重ねて作ったとは思えません)。
 
    銀行融資の場合、書面の間違えは許されませんし、融資審査も綿密かつ、相当な人件費とコストをかけていますので、
 
    それと比較するのもなんですが、
 
    成功報酬とはいえ、 規制に守られた、生ぬるい業界、という見方もできるのかな、といえます。
   (いろいろな業界からあふれてきた人たち、なかには反社勢力やブローカーもいて、混沌とした世界ともいえます。)
 

(銀行と不動産業者で、骨折り損、の経費部分は以下のとおりです。

不動産業者の場合、謄本をとる、ポータルサイトに載せる、客を案内するガソリン代や電車代実費、役所調査する、販売図面を作る、銀行融資の打診をする、業者やエンド客問い合わせファックス対応やメール対応や面会対応、日時調整するための労力と時間、これらが、売主さんや買主さんの、心変わり、や、他決、で一瞬のうちに、無駄蒸発する、ということがあります。

 

銀行の場合、不動産融資だと、謄本をとる、現地調査をするガソリン代や電車代経費、稟議書を作成する、業者やエンド客や上席者や本部の質問対応する労力と時間、これらが、否決で融資が流れる、他行に融資をとられる、売主や買主の心変わり、融資の途中で借り換えされる、などで、無駄蒸発する、ということがあります。)

 

 

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