銀行の不動産担保評価はどうやって行われてるのか
銀行では、担保にとる不動産評価は、どのように行なっているのですか？というご質問がありました。
土地の路線価と敷地面積（私道も含む）を掛け、建物は再調達価格と延べ床面積を掛けて、減価償却した年数分を引いて残存価値を出す、という手法（積算評価）が一般的です。
土地は、土地の形状や用途地域、接道の状況、前面道路の種類や舗装状況や幅員、環境要素、交通条件などをそれぞれ▲30%〜＋30%くらいの範囲で掛け算したりします。
公図や地積測量図も取り寄せます。売買契約書や重要事項説明書等も徴求します。
登記簿謄本では地目や、仮登記や差押えがないか、先順位の抵当権があるか内容に問題ないか、などを確認します。
銀行の関係会社に不動産担保を評価する専門があって、そこに依頼したり、まれに、担当者が自分たちでやる、ということもあります。
原則として３年に一度、評価替えをするルールですが、省略される場合もあります。
たとえば、敷地延長、間口狭小、不整形、高圧線下、前面道路幅員狭小、とかだと、土地はかなり減価されてしまいます。
実務的なことをいうと、銀行は、役所に行って調査しませんので、
売主側の仲介業者さんが作成する重要事項説明書（原本袋とじ、割印あり）は、内容に間違いがないもの、として取り扱います。
買主側の仲介業者さんが、何をしでかすかわからない、という点が、リスクと言えます。
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