新築 フロンさんの銀行融資Q&A

元某大手銀行で融資業務、貸出資産の自己査定等を行ないました。平成の終わりまで融資審査業務をしていました。私自身も大家さんです。ご質問や投稿へのコメントは、フェイスブックで受け付けています。

融資受けた物件を売りたがる人

   不動産経営者で、いつも、所有物件を売りたい、と考えている人がいます。融資を受けてせっかく買った物件をどうして売りたい、と思うのかがわからないのですが、理由を教えてください、というご質問がありました。

 

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    不動産物件を融資を受けて買った場合について、考えてみます。
融資を受けた場合には、毎月の約定返済があります。利回りにもよりますが、家賃収入の半分くらいは、銀行に持っていかれるかもしれません。ちょっと、くやしいですよね。

 

   例えば、5000万の物件があって、土地が3000万、建物が2000万で、評価額も同じだとします。耐用年数は20年、借入額5000万で金利は2%、返済は20年の元利均等返済とします。

   残債が土地の評価額の3000万になるのは、108回目で、9年後です。その時の銀行の担保評価は、土地が3000万、建物が1100万です。

   9年間家賃収入を得た結果、単純に1100万ほど得したことになるのですが、所有物件を持ち続けたいと思わない場合には、そろそろ売却を考えてみたくなります。

 

   残債どおりの3000万で売却したら何の意味もないですが、例えば、買った値段の5000万かそれ以上で売却できればかなり得するし、利益を確定してみたいな、という動機が働きます。

 

   つまり、銀行に持っていかれた9年分の家賃収入の半分を取り戻したいというのが、表題の方の意図することです。

 

   このような意図で売却しようと考えている物件というのはあちこちのポータルサイトで、わんさと、山のように掲載されています。

 

   銀行の担保評価よりもずっと高くて、売主さんは随分と厚かましいよな〜〜と思ってしまう、その物件たちですw

 

   もちろん、ずっと持ち続けてもかまいません。
さらに年数が経てばどんどんと残債は減っていき、20年後ならば、残債はゼロ、銀行の担保評価は、土地の価値3000万となります。

   そのあとは、家賃収入すべてが自分のものとなるキャッシュマシンになりますが、今度は大規模修繕やリフォームの銀行融資も必要になる頃でしょうから、それらの減価償却費とのバランスを考えながら運営していくことになります。

 

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