新築 フロンさんの銀行融資Q&A

元某大手銀行で融資業務、貸出資産の自己査定等を行ないました。平成の終わりまで融資審査業務をしていました。私自身も大家さんです。ご質問や投稿へのコメントも受け付けています。

銀行は、競売で落札した物件に融資したいと思うか

  銀行は、競売で落札した物件に融資を出しますか?というご質問がありました。

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   これは、銀行によっても、支店によっても、担当者によっても、物件(エリアも含めて)によっても、対応がわかれるのではないかと思っています。(一律的な対応がない、ということです。)

 

   競売に出される物件というのは、売主側の事業経営が破綻している(いわくつきである)のが基本ですから、

    家賃収入は全額、赤字の本業に流用して使われてしまい、建物の内外をメンテナンスする余裕資金がなく、物件が痛んでいることでしょう。     

    リフォームしなければ、退去後の新規入居もないでしょうから、全空あるいは半空のまま放置されているかと考えられます。

 

    そのような状況で、銀行側が長期の10年、あるいは20年という単位でのアパートローンやプロパー融資を出すというのは、様子を見たいはずですから、通常は考えにくいです。

 

  (買い手側の経験や実績、物件の状況や状態にもよるでしょうが、本部のローン承認がおりたら、という反応次第でしょう。

   エンド向けの住宅ローンが使える、戸建や区分の方が取り組みやすそうです。)

 

    私が担当者であれば、短期の1、2年、あるいは長くても5年で完済できるような条件で、リスクもありますから、金利は通常より高めの3%〜4%くらいで貸し出したいと考えます。

    つまり、どちらかというと、不動産業者向けの運転資金(プロの再販業者の商品仕入資金)として、貸し出したいと思うでしょう。

 

    このくらいの短期の融資期間ですと、どんなに利回りが高くても、家賃収入からの全額返済は厳しいですから、リフォームやリノベをして、入居付けして、エンド向けに売却する、というのが道筋になるのかと思います。

    返済条件も、売却資金による期日一括返済(融資期間中は、利息のみ支払い)にしたいです。

    融資形態としては、個別対応か、あるいは、当座貸越の極度枠で、例えば、5000万円までならばいつでも貸し出しますよ、という運転資金での対応、となるかと思います。

   過去の販売実績がたくさんあり、売却益により純資産が積み上がってなければ、当座貸越の極度枠は設定できませんので、普通の大家さんレベルだと、個別対応になります。