不動産経営には銀行融資と似た共通点がある
不動産賃貸は気楽な稼業、とブログで言ってましたが、これから始める初心者は、どういう物件を探して買えばよいでしょうか？というご質問がありました。
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不動産賃貸は気楽な稼業、というのは、銀行融資と似たところがあって、一日過ぎると日割り家賃が入ってくるからです。銀行融資で言えば、利息です。
一か月過ぎれば月末に家賃が入ってきますから、滞納がなければ、毎月決まった収入を得ることができます。もちろん、その原資となるのは、入居者の労働力です。入居者の血と汗と涙から、支払われてるわけです。
銀行融資も同じで、延滞がなければ、毎月の約定返済のときに利息を得ることができます。もちろん、その原資となるのは、債務者の労働力です。不動産融資で言えば、大家さんの家賃収入であり、さかのぼれば、入居者の労働力です。
こんなにありがたい話はないわけですが、だからと言って、初心者がどんな物件を買ってもうまくいくとは限りません。
たとえば、都市部であれば、駅徒歩５分以内であれば狭小でも決まりやすいですが、駅徒歩15分以上で狭小だと、わざわざ遠くまで歩いて借りるメリットがありませんから、家賃の値下げ競争に巻き込まれることでしょう。
駅徒歩15分以上であれば、部屋がある程度広くなければ家賃を高くとれないですし、できればファミリータイプで駐車場付き、が望ましいです。 （駅徒歩５分から15分以内は、決まりはありませんが、広いに越したことはありません。）
地方であれば車社会ですから、駅徒歩はあまり関係ないですが、単身者向けでも２DKで駐車場付き、が求められるでしょう。都市部のようなワンルームは好まれません。ロードサイドや、魅力的な商業施設に近い方が有利でしょう。
上記のような基本原則は、ほとんどの銀行員が不動産経営にうとくて、知りませんから、不動産賃貸の基本原則に反した融資というのが行なわれてしまっています。かぼちゃの馬車がその一例です。
上記のような基本原則に反した賃貸物件は、わんさかと市場に転がってますし、不動産にはこれ以外にも、たくさんの罠が潜んでいて、それらを丁寧に紐解いていかなければならず、初心者にとっては危険である、とも言えます。
銀行融資の観点から言えば、一番初めに大きな物件を買った方がよいです。後からでも、小さい物件は買えるからです。
一番初めに小さい物件を買ってしまうと、後から大きい物件は買いにくくなります。 （融資もつきにくいです）
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