新築アパートが７〜８%となる理由
都内や都市近郊の新築のアパートって、どうして表面利回り7〜8%くらいしかでないんでしょうか？というご質問がありました。
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これは、新築アパートのある駅の家賃相場が、新築で表面利回り7〜8%となるような金額帯で収斂し、価格形成されてゆくから、だと思っています。
家主から見れば、表面利回り5〜6%くらいの家賃だと、ばからしくて貸したくないでしょうし、表面利回り9〜10%くらいの家賃になるならば、誰でも新築をやりたくなるでしょう。
業者さんも、始めの頃は手探りもあるので、売れ残りを懸念し表面利回りを8〜10%と高めにして、価格を安く利益少なめで販売しますが、だんだん慣れてくると、利益を求めるようになります。
しかし、利益を追求しすぎたり、土地仕入れが高くなったり、思っていたような部屋数が取れなかったりで、表面利回り5〜6%くらいの新築物件になってしまうと、売れ残って失敗してしまいます。
そうやって経験を積むうちに、表面利回り7〜8%くらいが利益もそこそこあって、銀行の融資もなんとかつき、売れ残りの心配もないレンジだとわかり、次第に、家賃相場もそれに合わせて形成されてゆくのだと思います。
（こういうところを踏まえないと、業者さんに対して表面利回り9〜10%でないと買いません、などとありえないことを言ってしまい、相手にされなくなります。）
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