高利回りは土地の評価が低い
20%以上の高利回り物件を現金で買っていたのですが、銀行からはあまり評価されませんでした。なぜでしょうか？というご質問がありました。
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一般的に、表題のような高利回り物件というのは、再建築不可、市街化調整区域、など何らかの問題があって、土地の評価価値が低いために、高利回りになっている可能性があります。
また、地方物件で、土地の路線価が2〜3万/㎡くらいだと、同様に、土地の評価価値が低いために、表題のような高利回りになることがあります。
銀行は、共同担保として使えるかどうかも見ますので、物件に担保価値があるかどうか、という点は非常に重要です。
銀行から融資を受けるつもりはない、ということであれば、表題のような物件を現金で買い進めるのが、キャッシュリッチとなります。
利回りと担保価値とのバランスでみると、利回り11〜14%くらいが、ちょうどいい物件、なのでしょうが、今度は、立地が悪かったりなどで競争力が劣る場合があり、運営の舵取りが難しいところです。
だからこそ、リノベーションやステージングなど、満室経営に向けた方策が多く語られているのだと思います。
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