新築 フロンさんの銀行融資Q&A

元某大手銀行で融資業務、貸出資産の自己査定等を行ないました。平成の終わりまで融資審査業務をしていました。私自身も大家さんです。ご質問や投稿へのコメントも受け付けています。

物件を買うときは税引き後キャッシュだけでなく積算も重要

   税引き後キャッシュフローが重要、ということを言われたので高利回りの築古物件を買いましたが、積算割れしていて、次の物件が融資で買えなくなりましたというご感想がありました。

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    確かに、表題のような話をする講師がいることは知っていますw   
    不動産経営では税引き後キャッシュフローが重要、という点だけを誇張する傾向があるので、高利回りの築古物件を買えばよい、という結論になったのだと思いますが、
 
    市場に出回っている高利回りの築古物件は、建物価値がゼロで、土地の積算価値が不足しているものがほとんどですから、路線価を調査し担保評価をしてから購入申し込みする必要があります。
 
    銀行は、土地の積算価値が不足している場合でも、融資申し込み者の資産背景を調査して、土地の積算不足分を十分に補えるような、現預金や自宅などの保有資産があるか、サラリーマン年収でカバーできるか、といった点を見て、融資することがあります。
 
(ひょっとすると、講師自身も深刻な積算割れに陥っていた可能性があります)
 
    銀行が融資してくれるから安心なんだ、とか、税引き後キャッシュフローだけが重要なんだ、というような、
    短絡的な発想で物件を買ってしまうと深手を負ってしまいますから、注意が必要です。
 

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