新築 フロンさんの銀行融資Q&A

元某大手銀行で融資業務、貸出資産の自己査定等を行ないました。平成の終わりまで融資審査業務をしていました。私自身も大家さんです。ご質問や投稿へのコメントは、フェイスブックで受け付けています。

地方RCを持つ不動産経営者がセミナーをやりたがるのはなぜか

    地方RCを持つ不動産経営者が、セミナーをやりたがるのはなぜだと思いますか?  という意見を求められました。

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   地方RCは、数年前に4.5が高属性サラリーマン向けに融資するというので、非常にもてはやされたことがありました。

    地方は土地が広くて安く、建物が大きく積算があり4.5でフルローン、オーバーローンが出やすいということで、当時買い漁られました(当時4.5スキーム、と呼ばれました。) 

    ①積算超過となり担保余力が生まれるので2棟目、3棟目が買いやすい、②地方でRCが建てられる場所は好立地である場合が多く(そもそも賃貸需要が少なく入居問い合わせ自体が少ないことは言及せずに)木造アパートと比べて入居付けに苦労しない、というのが、地方RC派の一貫した主張です。

   (光速流と称して、高属性サラリーマン向けにセミナーが行われ、講師の周りには信者もたくさんいたようです。)

   上記のように、RCは良いことだらけのように語られがちですが、毎月の光熱費やエレベーターや浄化槽の点検にカネがかかる、固定資産税が高い、建物の維持管理にカネがかかる、というデメリットもあります。

 (例えば、RCで利回り12%、と表記があったならば、2割くらい減らして9.6%の築古木造と同等、と考えるべきかもしれません。)

   都市部の分譲マンションはRCで建てられていて、管理組合が各戸から修繕費や管理費を徴収し建物の維持管理をやるわけですが、排水管や配管、共用部の補修は頻繁に行われています。

   地方RCの場合は、オーナーが一人で判断し、すべてを行わないといけないわけですからとても大変なことです。

    メンテナンスせずに誰かに売却したい、リフォームや維持管理にカネがかかる物件を早く売却したい、という動機が働いても、不思議ではありません。(建物価値が高くなっているので減価償却が早く進み、物件価値もどんどん落ちていきます。返済が進んでBS上で残るのは、安い土地だけです。建物を解体する場合は膨大な費用がかかります)

   地方RC物件を持つ不動産経営者が、セミナーをやりたがる傾向があるのは、規模の大きさを自慢して信者を集め、物件の出口として利用したい、という思惑があってのことですから、よくよく注意する必要があるかと思っています。

   講師にあやかりたい、ということで、講師が持つ物件を買ったら自分もうまくいくのではないか?、と、初心者は考えがちですが、高く買わされて出口にされたら意味がないわけで、世の中そんなに甘いものではないのです。

   (田舎大名では、だめ、ということです)

   (4.5のシェアハウス不正融資問題が発覚して以降、各行とも引き締めに入っていて、都市部サラリーマンが地方物件を買おうとしても、融資が出にくくなっていて、出口そのものも、なくなりつつあります。)

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