担保余力があっても評価されない理由
以前にフルローンで購入した収益不動産があって、評価額>融資額で担保余力があるはずなのですが、それを主張しても、他行は積極的に評価してくれませんでした。どうしてでしょうか？ というご質問がありました。
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銀行の審査では、貸出債権の回収はあくまでも営業資金、不動産賃貸業であれば家賃収入から確保されるのが一次的であり、担保処分による換価代金は、これが不能な場合に最終的にカバーする二次的な性格をもつものである、と位置づけられています。
実務のうえでは、各種の評価方法のうちから、簡便でわかりやすく、時間と費用の負担が少ない方法をとること、とされています。
また、評価額は保守性の観点から、低めに押さえても、高めにみることは許されない、とされています。
例えば、収益還元評価と積算評価が違ったとして、積算評価よりも収益還元評価の方が高かったとしたら、低めの積算評価を採用する、ということになります。
つまり、他行から見た時に、評価額>融資額で担保余力があるはず、と当人から主張されたとしても、あくまでも簡便な評価をしているにすぎず、最終的にはそうかもしれないけれど、積極的には評価しないし、
まずはいま、申し込みを受けている収益物件から得られる家賃収入や、決算書の内容がどうなのか、という点が、一次的に、問われることになるのです。
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