2019年後半の不動産市況
2019年後半以降の不動産業界の市況はどうなると思われますか？ というご質問がありました。
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昨年から今年にかけて、4.5とS信金に対して金融庁から処分が下された関係で、各行とも自粛ムードが強まっており、いまの状況下で新規案件を取り上げるのは、非常に困難な状況となっています。本部からあれこれと聞かれて、審査に時間がかかりますので、注意が必要です。
また、今年前半に、ある地銀がアパートローン撤退を表明しており、他の地銀も追随する可能性が高いと考えられます。金融庁に個別に睨まれたくありませんし、生き残るためには当然の対応です。
それでは、この金融庁による監視がいつまで続くのか、という点については、本件以外に、金融行政を揺るがすような重大な問題が出てこない限りは緩みませんので、終わりのない厳冬の時代が到来するものと考えるべきです。
収益物件を売却しようとしても、買い手になかなか融資がつきませんので、これからは長期保有を前提として、シナリオを組み立てる必要があります。
不動産物件の評価は、積算評価と収益還元評価があり、評価額が違うときは、低い方を採用するのが原則です。
融資が緩い時は、高い方で評価されたかもしれませんが、融資が厳しくなると低い方で再評価されて、業績に応じて追加担保要求や金利引き上げ要求、売却や借り換えを促されたりすることもありえます。
また、海外の情勢、特にアメリカと中国の関係は、80年代のアメリカと日本の関係を思い出させるもので、世界経済の減速により国内市況が悪化すれば、企業の業績が低迷し倒産件数も増加します。
このなかで、リーマンショックのときのように、アメリカの主要企業が倒産したりなどの事件が起こりますと、世界同時不況となり、不動産価格が急落する要因となるでしょう。
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