法定耐用年数切れの注意点
木造の法定耐用年数切れの築古物件を融資によって、どんどんと増やしてゆく時に、注意すべき点としてはどのようなことがありますか？ という質問を受けました。
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まず大前提として、多くの民間金融機関は法定耐用年数切れの築古物件に対して融資をやりたがらない、ということをよく認識する必要があります。
資産背景か属性が良ければ、一部の地銀や信金が対応するかも知れませんが、通常は日本政策金融公庫か、ノンバンク系など金利3.9〜を利用するケースが多いかとは思います。
建物には元々、価値はありません。
土地の評価額と同じかそれ以下の融資の場合、利回り14パーセント以上の物件で、融資期間を20年くらい取れれば、ノンバンク系の高い金利負担でも 返済比率50パーセント前後を維持できるかと思います。
土地の評価額以上に融資を受けてしまった場合は、次の融資を受けるために、残債が土地の評価額以下になるように抑え込むことが重要です。
高利回りの恩恵もあって、収益物件を運営すると現預金が蓄積されやすく、その資金を内入れして残債を土地の評価額以下にすれば、まったく文句ありません。しかし、やり方としては、面白くありません。
それよりは、その資金で、法定耐用年数切れの築古物件をいくつか現金買いして、返済比率を40パーセントくらいまで低下させる方がよいかと思います。
もしくは、見せ金のまま現預金を保持して、実質的に担保不足が解消していることをアピールして、融資を引き出すのも、ありです。
ただし、金融機関側としては、その現預金が今後、どのような使われ方がされるのかが気になります。贅沢なクルマを買ってしまったらダメです。
２つ目以降も、法定耐用年数切れの木造築古物件を、融資によってどんどんと増やしてゆくためには、１つ目の時以上に、経営者の資質、つまり人柄や態度が重視されます。
また、修繕に突発的におカネがかかることも多いでしょうから、普段から、できるだけ節約するような、絶え間ない経営努力も要求されます。
特に、初期の頃は、自宅近くの信金か地銀を味方につけてゆくことも重要です。
つまり物件の購入エリアも、信金や地銀が対応できる身近な範囲に絞り込む、といった戦略が必然と要求されてくるはずです。
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