不動産の収益物件を売った場合に銀行はどう評価するのか
銀行は、収益物件を買った値段か、それ以上で売却して利益を計上し、運用益を確定した事業者に対して、どのような印象を持ちますか？ という質問を受けました。
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収益物件を売却すると、決算書では固定資産売却益という名目で、経常利益の次の段階である、特別利益として計上されます。
銀行の担当者からみれば、業種を問わず、赤字決算の会社が多いなかで、数千万レベルで多額の利益を計上し、一方で現預金が増えたことを見せられると、相当に驚かされることと思います。
他の収益物件も同様なんだ、と印象づけることができれば、会社への見方にも大きな変化をもたらすことができて、大成功といえるでしょう。
金融機関では、実資力、という言葉を使うことがあります。売却によって利益を生み出すことは、実資力が上がった、とみなされますので、格付けを上げるという観点からすれば、成功であることは間違いありません。
（銀行の担当者によっては、売却することで上記の決算書の劇的な変化が現れることを認知しておらず、せっかく融資したのだから完済するまで売却しないでほしい、という思いから、反対されることもあるかと思います。）
ただし、あくまで特別利益ですから、来年も続く、という確証が得られたわけではありません。
特に、毎年の決算が赤字体質で、それがずっと長く続いている事業者の場合だと、せっかくの好印象が再びかき消されてしまうこともありますので、その点については、十分に注意が必要です。
（銀行は自己資本比率を重視します。赤字スレスレの決算を続ける限りは、借入金の減少と減価償却の積み上げによって、決算書の総資産を縮小均衡させているだけです。自己資本比率がなかなか上がりませんから、格付けを上げる要因とはなりません。
銀行からの評価を変えるためには利益を積み上げることが重要で、借入金の返済が進んで減価償却切れとなった物件を、買った値段と同じか、それ以上で売却することで、利益と現預金を同時に積み上げられます。
自己資本比率が高まり、金融機関からの評価を一気に上げることができます。）
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