販売用不動産を運転資金で借りるという考え方
入居率の低い収益物件を安く購入し、リフォームやリノベを行なって満室入居させて高い価格で売却する、という手法で急成長している不動産業者について、銀行側はどのような点を見て、融資の可否判断をしているのですか？ という質問をいただきました。
不動産物件を販売する業者については、取得時期、取得原価、リフォーム費用、販売予定価格がわかるような販売用物件一覧表と、過去の販売実績一覧表を提出してもらいます。
過去の販売実績と利益の厚みを重視しますので、ベテランの業者ほど、審査は有利です。極度枠という形で即日、融資が受けられるような体制をとる場合もあります。
初めての販売用物件取得の場合は、信用保証協会の保証をつけなければ、融資が難しいですし不動産業者としての免許がなければ保証が通らない、という場合も考えられます。（信用保証協会の保証は、不動産担保よりも信用力があります）
販売用の物件については、決算期をまたいで２年同じものが記載されている場合には、実質的な不良資産、と見なされてしまう場合がありますので、売れ残りには、特に注意が必要です。
（販売用物件の購入資金は、短期の運転資金、という取り扱いで、売却時の期日一括返済、という形態をとります。長い間、売れない場合は、手形貸付（単名）に切り替わり、いわゆる、コロガシと呼ばれる状態となり、信用失墜を招きますので要注意です。）
（不動産業者が決算期をまたぐ前に販売用物件を値段を下げて売り急ぐのは、銀行からのマイナス評価を恐れてのことです。運転資金の融資の一括返済の期日が迫っているからです。販売用物件はすべて売り切る、という考えで常に取り組む必要があります。）
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