新築 フロンさんの銀行融資Q&A

元某大手銀行で融資業務、貸出資産の自己査定等を行ないました。平成の終わりまで融資審査業務をしていました。私自身も大家さんです。ご質問や投稿へのコメントも受け付けています。

銀行融資に必要な要件はなにか

   銀行が融資をする、というのは、どういう条件がそろった時でしょうか? という質問を受けました。
 

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  融資をするということは、借り手のために、銀行自らが、わざわざリスクを負って、代わりにおカネを出してあげる、ということを意味します。ですので銀行にとっては、貸出債権(貸出資産)という呼び方をします。
 
当然ながら、①何かあった時に資金を100パーセント回収できること、②借り手が将来にわたってしっかりと返済できること、を確認することが、融資の必須条件となります。
 
   不動産賃貸業であれば、不動産の評価額が不足しているのであれば、その分の自己資金を出して欲しいと要求しますし、借り手が赤字決算続きで将来しっかりと返済できないと思えば、融資を断ります。
 
   つまり、借り手にとっては、融資を受けて返済している間は、その所有物件は、あくまで抵当権の張りついた、銀行の貸出債権(貸出資産)なのです。
 
    また、借り手にとって、融資を受ける、ということは、将来の利益を前借りしている、ということでもあります。
 
   利益が出ていれば返せますが、利益が出てなければ返すどころか、かえって増えてしまうわけですから、融資を断られても致し方ありません。
 
(どの金融機関でも、資本金より累積欠損(累積赤字)が上回り、資本の部がマイナスとなっている状態を、債務超過、と呼んでいます。
       不動産業界の人で、土地建物の評価額よりも借入金が上回った状態を、債務超過、と呼んでいる人がいますが、本来的な正しい使い方ではありません。
     銀行では、土地建物の評価額よりも借入金が上回った場合には、上回った分を引いて資本の部がマイナスとならないか=実質的な債務超過になっていないか、を点検しています。債務超過の場合や、実質的な債務超過の場合は、基本的に新規融資は行いません。)
 
(不動産融資でフルローンやオーバーローンを受けている人は、資本金がほとんどない方もいるので、赤字決算だとすぐに資本の部がマイナスとなって、債務超過に転落しますので要注意です。)
 
(ここで、代表者からの借入が重要な役割を果たします。もし、資本の部がマイナスとなっていても、代表者からの借入があれば、資本金と同等であるとみなして、その分をプラスして補正します。資本の部がプラスになれば、実質的には債務超過が解消された、ということで融資ができる状態に戻ります。)