ポータルサイトの収益物件
ポータルサイトに載っている物件って、どうしてみんな値段が高いんですか？ 銀行の融資がつかないと思うのですが？というご質問がありました。
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おっしゃる通りだと思います。だから、いつまでも売れ残っているのです。
不動産仲介業者は、売主の希望価格で募集を始めますが、土地の値段を決める時は、路線価に1.２倍を掛けた公示価格、を使います。
売主は欲があるので、できれば諸経費を引いた手残りが、公示価格となるように値段を設定するでしょう。
だから、もっと、高くなるのです。
ところが、買主側の銀行は、路線価に対して、厳しい都銀ですと、掛け目で0.7〜0.8倍しか、融資を出しません。
下位の信金であれば、掛け目が1.2倍〜2.0倍なので、プロパー融資がでる可能性がありますが、一度でも使ってしまいますと、都銀の厳しい基準だと、担保割れを起こしていまい、次の融資がつかなくなります。
結局のところ、売主側と買主側では、0.56〜1.0、さらには諸経費分の上乗せの幅があるので、どちらとも歩み寄らない限り、いつまでも、売買が成立しない、ということになります。
この価格差を埋めるのが、値引きであったり、指値であったり、地銀のアパートローンであれば自己資金であったり、属性であったり、給与収入であったり、資産背景であったりするわけです。
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