新築 フロンさんの銀行融資Q&A

元某大手銀行で融資業務、貸出資産の自己査定等を行ないました。平成の終わりまで融資審査業務をしていました。私自身も大家さんです。コメントはFacebookで受け付けています。

銀行の社風は軍隊のよう、自由な発想は求められない

  銀行の社風(行風)はどのようなものですか?というご質問がありました。

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   銀行の社風、というのは、いわゆる体育会系です。兵隊や軍隊、に例えるとよいかもしれません。

 
   新入行員で入ったら、歓迎されるというよりは、雑巾のように、粗末に扱われます。
 
   自分の感情や考えを押し殺し、黙って、言われたことを素直に、ハイ、ハイと聞いて、その通りに、実行しなければなりません。
   
   上司(上席者)は、仕事を教えてくれませんし、間違えたらボコボコに、けなされてしまいます。
 
  仕事は、というと、正しくできて当たり前の世界で、オペ操作を間違えたら、メタメタに吊し上げられます。
   
   飲み会があれば、偉そうにしている上司に酒を注ぎ、裸で踊れ、と言われたら、そのとおりにやらされますw   若い人は黙って、上司の話を聞き、酒が減ってきたら注がされます。
 
    銀行内の風通しは悪いですし、減点主義ですから、頑張ってもミスがあれば普通の評価になります。
  (頑張らないでミスしないのが一番、ですw)
 
   仕事に、自由な発想、というものは求められません。本部や支店長の指示に、従わなければなりません。
 
   銀行、というと外から見ると魅力あるところに見えてしまいますが、働いている行員の目は死んでいますから、
   間違っても就職しようなどと思わないようにしてくださいw  人生が狂ってしまいます。
 
    銀行員は、他の業界の社風を知らないし、社風というものは、体育会系であることが当たり前、と考えてしまうので、
    銀行出身者が会社を作ると、同じような体育会系の社風になってしまいます。
 
   銀行員は基本、せっかちで、おバカさんが多いです。
 
  (〇天の社長は銀行出身で、軍隊のような組織という評判ですが、さもありなん、というところでしょうw)
 
(わたくしは、ひっそりとしていたので、バカ色に染まらずにすみましたw)

 

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銀行の立場を理解し、隠し事をしない経営者は好まれる

銀行員は、銀行の立場をよく理解し、銀行融資にも詳しい人を、しっかりした人だな、と思うものです。

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   融資する側の立場として、そう思います。

 
この人はなかなか見識があるな、と思った時には、何とか支援したいな、と考えますし、この人なら決して銀行を裏切らないだろう、と思います。
 
(定期預金を作る、とかは関係ありません)
 
それでいて、財務内容や資産背景に問題なければ文句なし、です。
 
反対に、そわそわしてたり、いつも隠しごとをしているような雰囲気のある人には、支援したいと思わなくなります。
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品格や品位に欠ける大家は、銀行員から資質を疑われる

 アパート基礎にクラックが出て地震保険を申請、ホクホクして結果待ちしてたんですが、保険金は出ず、新車購入を断念しました…という書き込みがありました。

 

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 まったく、意味不明です。保険金がでたら修理するのでなく、クルマを買うということでしょうか。

 

 銀行員がいるときに、このような品格や品位に欠ける発言をしたら、経営者としての資質を疑われてしまい、一発アウトだと思います。

 

 不動産経営者は、お互いの利害関係がないので、活発に情報交換が行われるのだとは思いますが、表題のような品格や品位にかける発言とか、どうでもよい自慢話、嘘をつく人も多いですから、

 

 大家さんとしての経験や実績を積み、学ぶことが少なくなったなと感じたならば、さっさと卒業した方が良いかと思います。

 

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新築アパート階段崩落事故が、銀行の不動産融資に与える影響は?

   新築アパートの階段が崩落した死亡事故で施工会社が倒産しましたが、銀行の新築アパートへの融資姿勢に影響ありますか?というご質問がありました。

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   (亡くなられた住人の方のご冥福をお祈りいたします。)

 
   少なからず、影響はあると思います。本部から各支店に対して、〇〇年〇〇月以降に同じ施工会社の物件で融資した事例が他にあるか、調べて報告せよという指示があるかもしれません。
 
    案件によっては、施工会社がどこかを把握しておらず、不明な場合もあるでしょうから、わかる範囲で、各支店から報告することになります。
 
   (実務的には、役所の建築確認が降りて、完了検査をクリアしてれば、銀行は融資してしまいます。 銀行員がいちいち新築物件を細かく見たりしないし、建築素人なので、階段が木製だったとしても見抜けません。施工会社が手抜きしたとしても見抜けず、融資してしまうでしょう。)
   
  (新築の場合、きちんとしたハウスメーカー工務店に依頼した方が無難です。)
   
   施工会社と直接取引がある銀行だと、事態を重く受け止めて、新築アパートに対する新規融資を厳しくする可能性があります。
 
  (施工会社も、なにか問題が起こったときに補償するだけの経営体力がないことくらい、わかってながら手抜き工事をやり続けたわけですから、酌量の余地ありません。会社を倒産させたとしても、道義的な責任は残ります。)
 
  手抜き工事が行われた物件に対して、民間銀行がリフォーム融資するか、というと微妙です。銀行側もなるべくかかわりたくないわけですから、その意味で、所有オーナーは大変かと思います。

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銀行に利息を払うか、国に税金を払うか、どちらを選ぶかは自由

   元利均等の融資返済が進むと、利息が減って利益が増え国に税金をとられます。銀行に利息を払うか国に税金を払うかなら、銀行の方がましというご意見がありました。

 

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この話はよく、不動産業界で
(不動産業界だけ、ですが笑)、
デッドクロスがどうのこうの、という形で言われる内容と似ているかと思っています。
 
   利息が減って元本が増えるのがイヤ、税金を国に払うのがイヤ、ということであれば、
 
   もちろんですが、銀行に金利上げ交渉をしていただいて構いません笑。
 
    例えば、元利均等返済で金利2%期間20年で1億借りたとします。
 
   初回は元本33.9万利息16.6万ですが、10年後(120回目)には、元本41.3万利息9.2万になります。融資残高は5498万です。
 
   これを、例えばですが、融資期間10年金利3.0%で借り換え(回収&実行)したら、元金39.3万利息13.7万になります。返済は毎月2.5万円増えますが、利息支払いも4.5万円増えます。
  
   デッドクロスがどうこうで問題だとか騒ぐのではなく、
   銀行に利息を払うか、国に税金を払うかを自ら選択することは、可能だということを知っておくと良いかと思っています。
 

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セルフリフォームは上級者向け、甘く考えない方がいい

    築古ボロ戸建てをセルフリフォームしたいという初心者に理由を聞いたところ、カネがないから、という回答があり、驚きました。

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(今回は、金融ネタではありません)

 
   セルフリフォームを簡単なことのように考える初心者が多いようですが、
   セルフリフォームは、上級者向きです。
 
  セルフリフォームしたいというなら、まずは、建築や建物に対する知識を深めていただきたい、と思います。
 
  (建築知識を体系的に教えてくれる機関は限られていて、公的な機関だと、職業訓練校があります)
 
   リフォームするならYouTubeの動画だけで十分という人がいましたが、YouTubeだと素人がやってたりする場合もあって、
   プロの職人のやり方と違ったり、現場の細かい注意点や危険作業まで語られてないことがあり、結果として誤ったやり方を身につけてしまう可能性があります。
 
  (初心者からみると、素人なのか職人なのか、という見分けがつかないのが問題です)
 
   セルフリフォームはカネもかかります。安くつくわけではありません。
 
   リフォームするには、①工程ごとに高価な専用工具を買い揃えないといけない、ですし、②建築資材や工具を運搬するための軽自動車、③資材や工具を保管するための倉庫、が必要です。
 
   (ホームセンターで資材を買ったときに、無料で軽自動車を借りる、という人もいるようですが、どうなのかなと思います。)
 
   月極で倉庫を借りたり、車庫を借りたり、というのも、立派なコストです。
    これらもすべて、利回りに含めて考える必要があります。
 
  (もったいないというので、リフォームが終わったら、すぐに築古ボロ戸建てを購入し、次の現場に資材や工具を運び込む、という無限ループに嵌まる人もいるようです。)
 
  (自宅の一室が資材や工具置き場になってしまった、などということがないようにしてもらいたいものです。)
 
   セルフリフォームにはいろいろな工程がありますが、上級者がやっているのは、壁クロスや床クッションフロアを貼る内装工事、水平をとったり下地を補強するための木工事、が中心です。
 
   上級者でも、キッチンや洗面所、トイレ、浴室を設置する設備工事や、水回りの給排水工事、電気配線の工事(要資格)までやっている例は少ないように思います。
 
 (使っている工具を見ると、おおよそ、その人がなにをやっているかがわかります)
 
   なにはともあれ、セルフリフォームを簡単に考えない方がいいと思っています。
 
(素人大家がセルフリフォームした物件、売り出されてても絶対に買いたくないですね。仕上げが下手くそなので、すぐに見分けがついちゃいますw)

 

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取扱対象外の遠隔地物件は、担保余力があっても素通りされる

   遠隔地物件を所有していて、そこに担保余力があっても、取扱対象外の銀行からは評価されない、というのは本当ですか?  というご質問がありました。

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これは、一般的に、事実だと思います。不良資産と見ているわけではないですが、よく、分からない(ジャングルと同じとみている)ので、担保余力があったとしても、積極的には評価しない、というところだと思います。
 
   単に、興味がない、というか、素通りするだけです。
  借り換えの対象となるか、という意味では、対応できないので諦めましょう。
 

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