日銀の追加緩和は、銀行の不動産融資に影響を与えるのか
日銀が、コロナウィルスや株価対策として、追加の金融緩和を行うということですが、銀行の不動産融資に対する影響はありますか？というご質問がありました。
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日銀はすでに、何年も前から金融緩和を行なっていて、市場に大量の資金を供給し続けていますから、追加の金融緩和、と言われても目新しさはなく、すでに切り札はなくなっていて、打つ手は何もない状態、といえます。
市場にはお金がジャバジャバ溢れていて、このおかげで、銀行が破綻することがありませんし、事業者に対して融資するために、預金が必要というわけでもありません。
各行はむしろ、預金を管理するためのシステムコスト（口座管理手数料）を徴収したい、とすら考えていて、今後はさらにその傾向が強まることでしょう。
また、各行は、業績のよい事業者に対して融資したい、と考えていて、誰に対してでも、というわけではありません。
従いまして、日銀の追加緩和によって、銀行が不動産融資に積極的になるのか、といえば、直接的には関係ありません。
政府の追加の補正予算によって、景気を刺激し株価を上昇させることの方が、銀行の不動産融資に対する影響が大きい、といえるでしょう。
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事務所開設のための不動産融資はでるのか
不動産経営をやっていて、不動産の売買契約書や賃貸借契約書、ステージング備品、建物の設計図面や土地の測量資料、設備の取扱説明書、決算書類や証拠書類が自宅を占拠してしまってるのですが、それらを保管するための不動産事務所購入の融資はでますか？というご質問がありました。
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不動産経営を長くやっていると、上記のような書類が、物件の数に比例して増えて、手狭になってくることかと思います。
政府系、民間を問わず、 必要性をよく説明し理解がえられれば、設備資金期間10年で、融資承認がでる可能性があるかと思いますので、チャレンジしてみるとよいかと思います。（民間の場合、信用保証協会の保証付き融資を勧められるかもしれません。）
事務所はなるべく、自宅近くの区分マンションがよいかと思います。
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コロナウィルスが銀行の不動産融資に与える影響は？
世間ではコロナウィルスが猛威をふるっていて、政府も中小企業向けの融資枠拡充を行うようですが、それを受けて銀行の不動産融資の姿勢に変化が起こるでしょうか？ 物件価格は下がりますか？というご質問がありました。
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コロナウィルスの猛威など外的な要因によって、中小企業の資金繰りに悪影響を及ぼすと判断された場合、政府は一般的に、信用保証協会の保証制度を拡充して、支援しようとします。
緊急性が高い場合、通常枠とは違う、別枠で対応しますが、あくまで無担保枠で、運転資金がメインです。
不動産融資は有担保で、信用保証協会における設備資金的な位置づけとなり、上記に該当しませんから、コロナウィルスの影響で、銀行の不動産融資に対する姿勢が直接的に緩む、ということはありません。
（政治家や役所は、中小企業のことを、小規模事業者と呼んでおりますが、一般の銀行員は、そういったことは、よく理解してないし、興味も関心もありません。）
もっとも、心理的に人々の不安がかきたてられて、東日本大震災の時のような厭世感がただよっており、そういう意味での先行き不安から株価下落と連動して不動産価格が下落しますので、
資金力のある不動産経営者にとっては、絶好の買い場が訪れる可能性がある、ともいえるでしょう。
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銀行に提出する領収書に、判子は必須なのか
領収書をもらう時は、相手方の判子が必要、という社内規定があるのですが、銀行に不動産融資で領収書を提出した時は求められませんでした。一般的にはどうなのでしょうか？というご質問がありました。
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領収書をもらう時は、相手方の判子が必要、というのは、会社の経理担当が定めた勝手な内規ではないか、と考えられます。
もしくは、会社の顧問税理士からの指示があったのかもしれません。
銀行が領収書をもらう時は相手方の判子があるかどうか、は対応がわかれる部分で、必須ではありませんが、一般的には、判子が押されていた方が信憑性が高まると考えられます。
もちろん、銀行によっては、内部検査のからみで、判子がなかった場合に指摘されることを恐れて、判子が必要、と定めている場合もありえます。
世間一般的には、税務署の見解でも、領収書に判子が押されていることを必須としていませんし、縛られる必要はないかと考えられます。
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所有物件を、持ち続ける、売却して利益を出す、のどちらが良いのか
不動産経営を始めて15年ですが、売却して買い替えたので融資の残存期間が15年あります。売却した物件は融資期間15年だったので、ずっともっていれば完済してたはずですが、銀行からみてどちらが良いと見られますか？というご質問がありました。
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不動産経営者は、①所有物件を入れ替えて売却益を出していく人と、②完済するまで持ち続ける人、と２通りに分かれるかと思います。
表題の質問に対しては、一般的な銀行員は、長期的にみて、後者②を評価するケースが多いと思います。完済すれば、入ってくる家賃すべてが手残りとなるわけですから、15年も不動産経営をやっていながら融資期間がまだ15年も残っているというのは、どうなのか、と見られるかもしれません。
ただし、短期的にみれば前者①が評価されることもあるかと思います。他業種含め、窓口に融資申し込みにくる企業の中で、利益を出している決算が非常に少数なので、一般的な銀行員は、前向きでよい会社だから積極的に融資してみたいな、という気に、させられてしまうのです。
（融資を受けたい、と窓口にくる企業ほど内容が悪くて、後ろ向きの赤字補填や折り返し資金需資だったりするので、銀行員は、うんざりしています。）
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リフォームの融資で相見積もりは誰に頼むとよいか
リフォームの融資申し込みで、融資担当者から相見積もりを取ってくれ、と言われましたが、誰に頼むとよいですか？というご質問がありました。
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リフォームの融資のときに、適正な価格かを推し量るために、相見積もりを取ってくれ、と融資担当者がいうことがあります。
この時は、実際にお願いする予定の業者に言えば、少し高い金額にして、他の業者の見積もりを作ってくれますので、依頼すると良いかと思います。
（もちろん、なるべく、業者の比較検討するようにした方がよいです。）
銀行の担当者も、相見積もりに対して深追いはせず、添付資料として稟議書を作成するかと思いますので、任せておけば良いでしょう。
融資実行後は、何カ月かすると、リフォーム業者からの領収書をくれ、と言われることがありますから、融資実行額と同じかそれ以上の金額で、準備すると良いかと思います。
（融資金額よりも少ないとか、実際にやらなかった、というのは心証が悪くなり、次の融資が出にくくなるので、ご注意ください。）
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銀行は、午後3時以降は何をやってるのか
銀行って、午後３時に閉まってしまいますが、その後は何をやってるんですか？ 仕事が終わってから、不動産融資の相談を受けたいのですが？というご質問がありました。
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銀行は、午後3時に閉まってしまいますが、その後は、その日の勘定を合わせています。出ていくお金と、入ってくるお金、それらの収支が一致して、正確にあっているか、伝票と実際のオペレーションに誤りや記載もれや押印もれがないか、あるはずのお金がきちんとあるか、など、さまざまな観点から検証し、それらを綴って保管しています。
お金を扱う仕事、ですから、正確にあっているのが当たり前、なわけですが、人間がやることですから、間違えていることもあるのです。これが、プレッシャーとなります。
不動産融資の相談を受けたい、ということであれば、アポを取ってもらえれば、仕事帰りでも受け付けてますので、銀行に電話してみればよいかと思います。
融資担当や営業担当は、午後３時以降は融資稟議書を作成したり、本部から与えられた課題があった場合に提出書類を作成したり、銀行内の検査対策のための書類チェックを行ったり、一日の日報を作成したり、会議やミーティングを行ったり、しています。
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